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不動産投資の問題点

1 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:08:47 ID:???
マンション4部屋持っています。
今までは問題もなく家賃も毎月振り込みされていました。
これから、安いマンションをもう一つ購入し、貸し出そうと思います。
家賃滞納等のいろいろなトラブル,よくある問題点などあれば教えて下さい。

2 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:10:25 ID:???
と、ゴキブリを主食にしてる全日本キモヲタニート選手権30年連続チャンピオンが申しています。

3 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:12:17 ID:???
>>2
ゴキブリではない!
餅を食べている

4 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:15:43 ID:???
>>2
どんなトラブルあります?
家賃滞納などはわかりますが、それ以外はどのような物が多いですか?

5 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:25:56 ID:???
誰も借りなければ管理費と固定資産税の無駄

6 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:55:32 ID:???
6

7 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:56:14 ID:???
7

8 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 18:17:19 ID:???
8

9 :名無し不動さん:2006/12/23(土) 09:46:06 ID:fesQfU3N
個人でワンルーム、ファミリー、事務所、立体駐車場、店舗など250戸ほど保有して
貸していますが、滞納とか募集とかのツメがだんだん甘くなります。
2〜3戸しかなかった頃は色々必死だったんですが。

10 :名無し不動さん:2006/12/24(日) 16:21:01 ID:???
>>9
2〜3戸の家賃収入だけでそこまで増やしたのか?
何年かかった?


11 :名無し不動さん:2006/12/24(日) 16:28:45 ID:???
>>9
今まで最悪の経験ってなんですか?

12 :名無し不動さん:2006/12/24(日) 17:25:06 ID:???
>>1
自分で調べろや!ニート

13 :9:2006/12/26(火) 22:54:54 ID:???
>>10
10年くらい。不良債権処理の流れに乗って買い捲りました。
>>11
買った一棟もので引き継いだ店子から自殺者がでました。

しかしおかげさまで、ここ何戸が買値の倍で売却できました。

14 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 02:05:44 ID:9dCcJws5
資産凄そう・・・

15 :地球防衛軍:2006/12/28(木) 02:14:01 ID:ZloqIpmJ
みなさん。
一発屋というのをご存知でしょうか。
とっても怖〜い悪徳不動産屋の通称名です。
まずは、ご覧あれ・・・
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm


16 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 20:15:06 ID:r8Q5f+Yb
>>15
HP見辛い。内容もレベルが低い。
中学生かな?

17 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 23:21:14 ID:???
最悪度は
殺人>火事>自殺>夜逃げ>犯罪>クレーム(大)>滞納>クレーム

18 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 00:25:53 ID:???
>>16
誹謗中傷は止めなさい!
お前はアホか、物事の趣旨を理解する能力無き輩じゃの〜
万人に分かりやすく、事実を適示し知らしめるのが重要なる意図じゃ。
その要望に沿った最近の判決文を読めば納得するであろう。

19 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 00:36:10 ID:???
>>16
追伸です。
異論反論やご意見があれば、当サイト内のメールにて、
ご自由にお申し出下さい。お待ちしております。
との返事を、いま頂きましたので、ご報告致します。
ですから直接どうぞ、、、

20 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 00:41:52 ID:???
↑そのとおり。

21 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 00:43:47 ID:???
↑そうですね。

22 :地球防衛軍:2006/12/29(金) 01:00:30 ID:KfrT3e2j
>>16
貴殿におかれましては、益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
さて、ご報告があった件について。
誰しもに対し平等なるアクセスの実現をと提供しておりますので、
ご自由にメールにてご意見或いは異論反論等をお知らせ下さいませ。
喜んでお待ちしております。

NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

23 :地球防衛軍:2006/12/29(金) 01:04:43 ID:KfrT3e2j
当会のボランティア会員の方からのご報告によりますと、
呆れていました。
どうぞ、正々堂々と遠慮なきようメール下さいませ。
お待ちしております。

NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

24 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 01:12:58 ID:???
>>16
貴方は、さぞ立派なHPを立ち上げてるのかな?
是非、見たいからリンク張ってね!

25 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 01:25:09 ID:???
>>16
フラッシュでシャッシャカにするのは簡単で、
一見カッコイイけど、実は見づらく
真実や厚い思いが正確に伝わらないもですよ。

26 :地球防衛軍:2006/12/29(金) 01:38:10 ID:KfrT3e2j
>>25
あんまり、当会の意図する範囲に触れないで下さいね。

NPO不動産販売倫理委員会 広報部
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

27 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 01:40:37 ID:???
↑以後、気をつけます。

28 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 02:06:20 ID:1FtevpfR
自分も4年前から毎年1部屋買い足して現在1Rが2つ、古団地2つです。
買値は自慢できるくらい自信あり(2つは地銀の任売)全て現金で満室
だけど、4年前と比べて生活レベル全く変わりません。
取得時の高額な取得税、固定資産税で管理費積立金既に延納気味です。

場所は都内東側と千葉で自分が30分で行ける範囲ですが藤山さん
みたいに北海道なんかが加わったら飛行機代なんかとても出ません。

来年3月にも契約済みの古団地が一つ増えます。駅徒歩ですが旧公団
なんで土地持ち分が90平米もあり、しかも既積立金が90万くらい
あります。値段は3ナンバーミニバンにフルオプション加えたくらい。
みなさん、何戸買ったら生活水準向上効果が観られましたか?

29 :名無し不動さん:2007/01/10(水) 10:31:57 ID:???
資産は増えてるんでいいんでないの?

30 :名無し不動さん:2007/01/15(月) 08:43:19 ID:???
今年あたり大地震が来て大暴落なりそう。
先行きの人口減といい
もうそろそろ
プチバブルがはじけて
土地の価格も
5年以内に
半額になりそうな
気配ですね。


31 :名無し不動さん:2007/01/15(月) 09:03:57 ID:Fv9EdBKp
投資用マンションの会社から3度も電話勧誘があった
漏れ、東京なのに京都の物件のご案内とかで
大阪にある(株)日本インベストとかいう怪しげな会社・・・
なんでも、マンソンをこっちが買えば家賃収入で大儲けとか・・・

だませれんぞ、いくら漏れがヴァカだって・・・
菱和ライフ事件以降そういうのって多いのかな?

怪しげなURL張っておく、みんなも騙されるなよ、
http://www.nihon-invest.co.jp/



32 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 23:53:55 ID:I2QQ9Fya
≫31
 本当に良いと言える物件は、ネットには出さず不動産業者の顧客に先ず紹介される。
特に売却価格が億単位の物件は尚更そうで上得意の客に話が行く。
 そのような(良心的な)本物の業者なら会社で面談して顧客の年収、希望する物件の条件、ローンの相談等
必要な事項について話を聞き説明をしてくれる。
 電話で飛び込み勧誘するのは、区分所有の物件を売る業者で個人で買うのはリスクが大きい。
以上のように思うのですがいかがでしょうか?

33 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 00:48:14 ID:???
前半は一部正解。
後半は不正解。つーか単なる詐欺w

34 :名無し不動さん:2007/01/21(日) 05:22:02 ID:???
まあ、本当に確実に儲かる物件なら不動産業者自ら所有するに決まってるからな。
誰でもわかることだろ。

35 :名無し不動さん:2007/01/23(火) 18:34:53 ID:???
不動産投資をしている方に質問です。

なぜ不動産なんですか? 
株に比べて投資単位は大きくなるし、換金性は低い(時間が掛かる)
と思います。
いかんせん、株と比較して分散投資が難しいので、ハイリスクで
リターンは読みにくいと思うのですが。

不動産投資のメリットを教えて下さい。

36 :名無し不動さん:2007/01/23(火) 22:31:28 ID:2IM1qGy2
>>35
去年まで株やってたけど不動産投資にシフトしました。
理由は、仕事中、板ばかり見て仕事に支障が出てきたこと
2005〜2006年のような一本調子の上げが期待できないと思ったこと。
株で5年10年コンスタントに毎年10%のパフォーマンスを期待できないこと。
いざとなれば買ったマンションが空室になっても自分で住めばいいやと思ったこと。
(よって妻帯者にはおすすめできない)
2000万以上の現金があれば分散投資も可能です。
自分は東京23区(それも他県と接しない区限定)でワンルームマンション投資してます。
不動産投資本の多くはローンを組んでレバレッジをかけろと指南してますが
それは自分の雇用が定年まで確実にあるという確信がある人限定です。
万が一無職になったとき、株のパフォーマンスに期待するより、毎月の家賃収入があった方が
リスクヘッジになります。

37 :35:2007/01/24(水) 11:38:06 ID:???
>>36
ご丁寧な回答ありがとうございます。さらに質問させて下さい。

都心のワンルームですと、利回りは5%前後かと思っていましたが、
10%を確保されているのは何か理由があるのですか?

築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
と思ってるのですか?

無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回り
を確保し、入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクは
どのように回避されているのですか? また、逆に現金で一括購入
することにリスクを感じられませんか?

38 :名無し不動さん:2007/01/24(水) 21:50:44 ID:OmeJM4lP
>>37
> 都心のワンルームですと、利回りは5%前後かと思っていましたが、
> 10%を確保されているのは何か理由があるのですか?

探せばないことはないよ(利回り10%物件)。
ネットでチェックするのが基本だけど、意外に有効なのが不動産屋の店頭に張ってあるチラシ。
意外に侮れない。YAHOO不動産でなくてヤフオクの不動産カテゴリーってのもあるね。
訳あり物件が破格で出てる(もちろんリスクもあります)。さすがにそれで購入したことはないけど。

> 築年数が経つと入居希望者も減り、売却もしにくいと思いますが、
> どの程度の年数の物件を手に入れ、どの位の期間で売却しよう
> と思ってるのですか?

入居者募集に関してはそれは賃料にを調整すればいいってこと。
(自分は大学が近所にあるってのを条件としてます)
10年所有すれば元は取れてるんだから2割3割の査定額減少は想定内って考えなきゃ。
それも23区内なら適正価格が形成されていて買いたたかれることは少ないと思います。
一応新耐震基準の昭和58年以降の物件ならOKって感覚です。
理想は購入物件は築20年以内で売却は築30年以内だけどね。
今後消費税が上がることを考えるとあまり頻繁に売り買いするよりじっくり所有してたほうがいいんじゃない


39 :名無し不動さん:2007/01/24(水) 22:03:38 ID:LOLqCw7H
大阪を拠点とする同社
なぜか遠くの物件を「投資用」とか「マンションオーナー」とかで
執拗に電話勧誘する
しかもどこからか他人の個人情報をもらっていて、うざいことこの上無し
本当に儲かるんだったら人に勧めはしないことが分かっていながら
「儲かりますよ」と再三の勧誘
もういい加減にしてくれ
http://www.nihon-invest.co.jp/


40 :番組の途中ですが名無しです:2007/01/24(水) 22:08:12 ID:OmeJM4lP
>>37
> 無職になった時の家賃収入は確かに魅力的ですが、適正な利回りを確保し、
> 入居者を安定的に得ないとなりませんが、そのリスクはどのように回避されているのですか?

金利上昇局面でローンを組むのは怖くてできない。株で信用取引なんてできないって人はローンはしない方がイイと思う。

> また、逆に現金で一括購入することにリスクを感じられませんか?

自分はオーナーチェンジ物件を複数購入し空いた方に自分が住んじゃえばいいっていうスタンスです。
(所帯持ちだと取れない戦略ですね。)
現金で購入のリスクは自分が結婚して物いりになった場合のリスクですね。
ちょっと前まではそれを考慮して結婚の夢を見つつ債券・株で運用し来ました。(換金性の高さゆえ)
そのあたりをあきらめ、腹をくくったので不動産投資にシフトした次第です。


41 :名無し不動さん:2007/01/24(水) 22:43:47 ID:???
>>39
先物取引が下火になって不動産投資に鞍替えしているってところだろ。
新たな詐欺の温床だよ、不動産は。

42 :名無し不動さん:2007/01/24(水) 23:16:34 ID:???
ファミリー向けとワンルームでは利回りでは圧倒的にワンルームが上。
但し、ファミリー向けの方が資産価値は遥かに高い。
理想はファミリー向け高額物件とワンルームを1:9の割合で持つこと
かな。

43 :35:2007/01/25(木) 11:13:18 ID:???
>>40
明快なご回答ありがとうございます。

不動産投資のメリットというか、考え方が少し見えて来ました。

株の信用取引は、担保価値がゼロになるリスクを考えて手を
出すのを躊躇してしまいますが、不動産であればそれなりの
担保にはなるだろうと思い、ローン利用も考えていました。
今後の金利上昇をどの程度と見るかですね。

44 :35:2007/01/25(木) 11:31:12 ID:???
>>42
私もその通りだと思います。

利回りの良いワンルームで投資用と割り切るか、自分で
使うのも良いと思うファミリー向けを高単価、低利回りでも
手に入れるか。ちょっと考えどころですね。

都心築浅のファミリータイプを20年位のローンで購入。
賃貸に出しておき、状況次第で自分がリタイアしたあとに
そこに住むというのを考えていたのですが、それより>>38
さんのように回転の良い学生相手として、ワンルームで
投資効率重視の方が良いかもしれないですね。

45 :名無し不動さん:2007/01/25(木) 17:53:21 ID:q6K5jOdV
http://pc9.2ch.net/test/read.cgi/jisaku/1169640583/89

営業ご苦労

46 :名無し不動さん:2007/01/25(木) 18:01:47 ID:???
家賃保証てつぶれたら終わりだろ?
元金回収まで時間かからないの?



47 :名無し不動さん:2007/01/25(木) 23:30:41 ID:ZizAjlNV
一般リーマンなでも参入して来て仲介業者はウハウハ

48 :名無し不動さん:2007/01/26(金) 01:39:05 ID:5ols7z9/
マンション投資はデメリットだらけ
借手→入居者ニューズの進化
売却→そう簡単には売れない
内装→法律上殆どがオーナー負担

しかしデメリットを小さくする方法はある
そうです購入価格がポイントなのですよ
言い方を変えれば利回りというやつですね

立地:駅前1〜3分(メジャーな駅)
広さ:28〜35u(トイレバスセパレート)
防犯:オートロックは勿論のことデンプルキー等
築年:新築〜築3年

最低上記条件にて800万〜400万

49 :名無し不動さん:2007/01/26(金) 14:58:36 ID:???
>48
地方都市でないと無理だろ、その金額じゃ。

50 :名無し不動さん:2007/01/26(金) 15:59:54 ID:???
>>48
で、利回りと言うからには、それをいくらで貸して何%取るんだい?

51 :名無し不動さん:2007/01/28(日) 09:29:51 ID:???
実質利回りは8%くらいであんましよくない。
80%はローン組んでますが、金利が上がりそうでしばらく買い控えて返済に切りかえています。
しかし人口減少でこれ以上増やすのはこわい。
自分は低収入で独身なので金借りるのも一苦労。

52 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 20:38:06 ID:9R64NKmj
ニューズ?

53 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 21:08:19 ID:9R64NKmj
ワンルーム持ってる方、学生がでていったあとの部屋ってどうですか?
かび臭いのとかタバコくさいのとかって清掃でもと通りになりますか?

大学の友達の入ってる部屋が友達が汚してすごいので(男友達はほとんどみんなカビやたばこ臭さがすごい)
もしワンルームもったらどうなのか心配です。その中の一人の友達が他に引っ越すときに掃除の手伝いをしましたが、
掃除終わってから、次ここ入りたくないなって思いました。

自宅で経営してるファミリータイプは、賃借人がでていった後も結構綺麗です。

ファミリータイプは結構長く入ってくれてる人がいるのでウチでは空き部屋はあまりでません。
(ただ迷惑家族に長く居座られると結構大変です)

54 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 21:40:57 ID:9R64NKmj
法人に土地賃貸や駐車場はわからんけど、自宅の近くに建てないほうがいいよ。

近所の住民にねたまれる。

近所住民との距離がある程度あるならいいとおもうけど。

55 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 21:41:52 ID:V1oqtzJm
マンション経営をされている方、
ちゃんと確定申告していますか。
しなくても大丈夫でしょうか、確定申告したら実質何%ぐらい税金で取られるものでしょうか

56 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 22:49:58 ID:Vh0PFbs1
家賃保障って具体的な金額が保証されるんでしょうか。
例えば、借主がいない場合不動産会社が「家賃1000円で借ります」
ということは無いんでしょうか。
詳しい方教えてください。

57 :名無し不動さん:2007/01/29(月) 23:11:33 ID:WXkdX2qB
はは、君面白いな。そりゃ詐欺じゃん。

58 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 00:29:39 ID:???
ただ、始めの10年サブリースしますって行ってる業者に引っ掛かる大家は見てて面白いw
あんた物件の価値が一気に下がる10年後どうすんの?っていつも思うw

59 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 00:54:24 ID:???
確定申告初めてやったけど去年は物件購入で税金戻ってくる計算になって今日出した。
白色申告だけど毎月帳簿つけてるといろいろと勉強になるし、確定申告も簡単。

60 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 01:07:19 ID:A7BYItvB
質問させてください。
1件目購入考えてるものです。
地方都市駅前5分程、1千万3LDK(築15年程)
買うべき?

61 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 01:36:18 ID:RMRR9lVk
すぐに買いなさい
ぜったいに儲かります
あなたは強運だ
本当にすばらしい

62 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 01:44:10 ID:???
>>61
出来れば煽らず答えて欲しいな^^;

63 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 04:35:33 ID:???
価格も書かずにか

64 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 06:19:16 ID:???
もう買うしかないでしょう。今買わないでいつ買うの?

65 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 06:33:38 ID:???
欲しいと思ったときが買い時ですよ!
早くしないと売り切れちゃう

66 :60:2007/01/30(火) 14:47:30 ID:???
計算したら苦労しそうな結果が出たので買わない事に決めました。
煽りありがとです。
煽りなかったら舞い上がったまま買ってました。


67 :名無し不動さん:2007/01/30(火) 18:10:35 ID:???
仲間になろうよ。大家だぜ!

68 :60:2007/01/31(水) 00:17:23 ID:???
>>67
そうしたいのですが、しばらくはキャッシュフローをきちんと仕上げ
投資ラインを明確にし条件に見合う物件出るまで待つ事と勉強に専念します。
全てのリスクを想定内に収める為にシュミレートを繰り返さないと・・・
バカなんで努力あるのみです・・・トホホ ><


69 :名無し不動さん:2007/02/01(木) 00:44:26 ID:???
久々に家賃が期日どおりに振り込まれてた。
毎月楽しみなんだけど入ってないと不安になる。


70 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 18:14:24 ID:???
>>68
とりあえずやってみないことにはわかんないことだらけだよ。
物件の選定さえ間違いなければ後はなんとかなると思うけど。

71 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 19:43:51 ID:+vWl0jjE
うん、労多くして益少なしってのがわかるよ

72 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 20:34:44 ID:???
普通に働くよりかははるかに楽だよ。益がでるかは頭の使い方次第かな。

73 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 21:52:15 ID:???
株と一緒だな。損するヤツは損する。


74 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 22:21:01 ID:???
年間不動産収入1800万超えると税金50%だよね?900万超でも43%だっけ?
法人化してもそんなに税金抑えられないよね?1800万ほど不動産収入ある人でいろいろ節税してる人は
何%くらいまで抑えることできてる?

ものすごいリスク追って頑張ってるのに税金高くない?株なんて10%だぜ?そのうち20%なると思うけど。
なんかいい節税無いもんかね?

75 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 22:45:33 ID:???
雲の上の話だが、ひたすら買い続けるとかか?

76 :名無し不動さん:2007/02/04(日) 23:45:09 ID:???
支払いが大きければいいわけだからドンドン買うことだね。それと赤字の別法人への投資。
会計士と話してみな?色々手はあると思うよ。

77 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 00:43:53 ID:???
税金50%を下げるにはどうしたらいいか
不動産屋に相談した時、借入金発生させて、赤字にすればいいのでは?と聞いたけど、意味無いって一蹴されたな俺。


78 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 14:20:56 ID:xMwnhTW+
>>58
それやばいの?  まさに私なんだけど(・∀・)

79 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 16:25:07 ID:???
御愁傷様です。。。

80 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 16:41:59 ID:???
最初の10年より、10年後がほしいじゃん。
最初の10年の保障がほしいって、ビビリ過ぎかと・・・・。

81 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 16:45:47 ID:xMwnhTW+
78ですけど
言われるがままにサブリースしてしまったけど どうやばいの? 


82 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 17:43:46 ID:???
アパートやマンションを建てる

新築やまだ新しいうちはすぐに決まるし「賃料も下がらない」し、条件(敷金や礼金など)も大家側に有利に出来る

10年後

募集しても「古臭い建物」は競争力が落ちて賃料も下がるし故障も増える(クレームも増える)・・管理が大変

それくらいでサブリース、賃料補償会社は手を引くか大幅な値下げをしてくる。(空き室リスクが増えるため)


「やばい」ではなく、「損をしている」 あるいは 
「10年後にメチャクチャな管理をされたボロアパートを残り25年もあるローン抱えて引き取る」 オバカさん♪ と思われている。

あるいは近所から「アソコは・・・ヒソヒソ・・」と噂される人 ってことです。



83 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 18:02:25 ID:xMwnhTW+
ありがとうm(__)m 
怪しいと思いつつ業者との言われるままにしたからなorz

84 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 20:04:36 ID:???
>>83
今からでも契約解除できないの?
他人のことなんで無理にとは言わないけど。

85 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 20:18:24 ID:???
不動産屋なんて一般人は何度もお世話になることないよな?
それをいいことに平気で騙そうとする奴が多い。


86 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 22:26:39 ID:???
個人所有は税金あほ臭いから法人にしようと思うけど、極端な話、赤字にしたら税金無しにとか出来るのかな?
まあ、今はまだ妄想してるだけでこれから勉強しようと思うのだけど・・・・。

87 :名無し不動さん:2007/02/05(月) 22:56:39 ID:???
税金払ってるおまいはえらい。
堂々としてろ。
慈善事業だと思えばいい。

88 :60:2007/02/06(火) 15:34:32 ID:???
こんにちは60です。
色々勉強中の身です!
計算してると 殆ど表面で10%物件ばかりで到底、利回り物件としては
手が出せないのが現状なんですが
どのようにして収益物件手に入れられてますか?。
安いのは変な噂がある物件や、UBの狭い1ルームばかりで・・・^^;

89 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 03:31:58 ID:???
表面で10%超が出回っていたのは何年も前のこと
5〜10部屋を変える資金があり、その旨を言って
おけば銀行や不動産屋が率先して掘り出しを紹介し
てくれるかもしれないが

90 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 09:09:06 ID:hXStuqqx
>>88
これから始めたいと思ってる者です
表面でも10%有ればいいと考えていましたけど
その程度ではあまり良くないって事ですか?


91 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 10:32:23 ID:???
マジなアドバイス

人口5万〜程度の
地方都市の土地値ボロ物件を買い叩く。
数百万かけて基本的な部分のみリフォームする。
リフォーム代込みで利回り20%を越えるものを買い叩けたら合格。
15%以上ならとりあえず合格。
15%以下なら撤収。

地方は困窮しているので狙い目。
高齢化した大家が相続や改修を嫌って手放している。
需要がないと思われているから強気に出てこない。
人がいる限り価格次第で需要はあるので
最底辺層向け物件を狙うこと。



92 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 11:04:40 ID:39lsmEWL
やっぱ節税じゃないのかな?
年収5億だと税金2,5億弱だが
5億の不動産買えば所得ほぼ0
この時点で利回り100%?

93 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 12:29:36 ID:hXStuqqx
>>92 
何か違うような(?_?)
そういう事になるのでしょうか?


94 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 13:35:06 ID:39lsmEWL
取得経費だけでした・・ってことは5%かかるとしても2500万の節税にしかなりません

95 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 13:59:38 ID:39lsmEWL
2500万免除してその後に50%課税だから1250万だ・・・

96 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 16:37:19 ID:W9MpUZjB
馬鹿らしい・・・

97 :名無し不動さん:2007/02/07(水) 22:23:46 ID:ZixASPEF
>>92
ひどすぎる書き込みも釣りとすれば立派。
5億の不動産買っても、土地分は経費とはみなされない。
建物は経費にできるが、1年でゼロにならないので、減価分
しか引けない。
減価償却の仕組みを説明する気もしないが、土地3億建物2億
の鉄筋で新築なら、1年目に経費で引けるのはせいぜい500万+
金利分ぐらい。

98 :必殺仕事人:2007/02/07(水) 22:42:52 ID:Z0rBt8q7
自殺物件は安い しばらくすれば忘れられる、賃貸にするなら、利回りがいい
気ずかれて、早く出て行ってもらえば、更に利回りUP 。安く貸して回転掛ければ
敷金没収してリフォーム掛けろ。

99 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 06:14:27 ID:???
不動産より、株の配当貰ったほうが楽だし得なんじゃない・・・・?

100 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 07:57:46 ID:???
それなら10%以上で安定して配当もらえる株教えてくれ。
あと金利2%で金借りたいんだけど。

101 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 09:49:24 ID:Vmq2Tsxk
配当なんて2%もらえればいいほうw

102 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 11:11:44 ID:???
法人化にしたら極端な話、収益を全部給与にまわして費用計上すれば税金0にできるのかな?


103 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 12:02:48 ID:???
輪ロスWWWWWWWWWWWWWW
給与への税金

104 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 12:03:34 ID:???
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/tk=1/bsg=9/b=1043350000067/o=10401hS10Yp0peUDk

利回り19%?
ド田舎の叩き売り?暴力団事務所とかなんか裏があるのか?

105 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 14:26:08 ID:???
>>100
10%って・・・土地、株の買値は動かないものとしても、
建物は朽ちるだろ。税金も高いし。

106 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 15:22:09 ID:DuLPzk5p
キャッシュで買えるならなかなかいいんじゃない?
フルローンならすべての経費や税金ひいて2%前後にならない?

107 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 15:41:46 ID:???
見る限りテナントが二つしか入ってないな。
ぶっ壊して一階コンビニ、上をマンションにするといいかも

108 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 15:54:16 ID:2IqMj9n+
フルローンはちょっと信じられないな1%で借りれる
ならやりたいけど、もうちょっとまともな所は値段上がって
買えないよね。

109 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 16:40:13 ID:???
俺も法人作ろうかなー?
司法書士の先生に頼んだらどこまで面倒見てくれんだろ?
定款とかもやってくれるのかな?流れ作業的に数週間で出来ちゃったりする?

110 :名無し不動さん:2007/02/08(木) 17:43:30 ID:???
作ったことがある。というか起業したんで自分でやった。

頼んだほうがラクだが金が10数万かかる。 自分でやっても13万ぐらい?掛かった。

日本法令ってそういう書類を作ってる会社があって設立の用紙とマニュアルがついてるのがある。
とりあえずそれを買って書類は鉛筆で書いて登記所にいけ。平日の午後なら教えてもらえることもあるかもね。

最短で1週間ぐらいかな?もう少し掛かると思った。


ただ、設立したら税務署に届けが必要だし法人税も掛かってくる。盛ってるだけで結構面倒だよ。

111 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 10:05:00 ID:h1I8qHi3
法人のメリットは何?
利益プールするほうが税金安いとか

112 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 11:16:52 ID:qrzdfyTo
法人化してもほとんどメリット無いよね。
社会的信用、相続、控除 
なんかある?

113 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 12:22:14 ID:TQAs6HqQ
>>112
とりあえずうちはメリット無い
申告も面倒だしやめときゃ良かったと思う
税金も規模なんかにもよるけど青色の方が有利だったりするよ
税理士の言われるままにしたのがバカだったorz

114 :皆さんに質問させて下さい。:2007/02/09(金) 13:08:30 ID:69e4i4Ou
マンション経営(部屋を買って他人に貸す)の勧誘電話が多い。
「家賃が入って、税金控除が効いて、低金利の今資金運用になる、資産も増えます・・」
がセールストークだが、魅力は感じない。
@空室リスク(立地条件次第)
A滞納リスク(入居審査重視)
B管理リスク(スラム化、修繕、管理会社経費負担)
C経費負担(固定資産税、積立金)
Dローン負担(利回り最高は一概に信用できない)
E天災リスク(これは予想不可、保険加入)
F収入合算控除(本業はそんなに利益申告出さない)
結果的に、何でローン組んでまで、人様に貸すために買って、諸々の懸念事背負い込んでまで
やる意味あるのと反論してる。現金余剰があって、しがらみのない競売物件購入なら若干の検討事項にはなると思うんですが・・。

115 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 13:59:54 ID:eECA4RZx
>>114
反論するまでもない。ガチャ切り。

116 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 15:20:02 ID:???
家賃6万9千円、管理費8千円の条件で
650万円で買った物件が8年後に
家賃5万円、管理費1万6千円に。
粗利で350万回収したけど売るに
売れない・・・

117 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 15:26:15 ID:???
でも個人だと1800万超えると住民税合わせて50%の税金って高いよね。


118 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 15:52:42 ID:???
法人でも40%でしょう?
そして用途まで制限されて面倒になる
自分に給料として振り込めば結局同じことだし
昔のように個人がもっと高ければ意味あるのかも知れんけど


119 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 16:12:04 ID:???
地権者からヒルズレジレンスを2億円台で買ったが、
年間2000万円くらいだな

120 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 16:20:55 ID:???
新築賃貸マンション建設の資金借り入れのために
当該マンション建設中に既にそれを抵当に入れちゃうのは
業者の当然の慣習なの?

121 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 17:50:47 ID:69e4i4Ou
融資(金融)機関の鉄則。
建物といえる(登記できる)位に建ったら、即、担保に取る。
何かある前に、とにかく債権保全。
担保費用は所有者負担だし、抵当付けといて損することはない。
担保足りなきゃ、自宅もネ!

122 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 20:17:50 ID:qyWvC9f0
鑑定依頼お願いします。あなたならいくらで買いますか?
中古マンション 駅10分 立地良好 駐車場近隣多し 学校近い
表示価格1000万 現在賃貸中98000円(おそらく7月頃転勤で退去有りと予想) 築17年 2LDK
近日中に大規模修繕予定あり
周辺商業地域の為 ほとんど法人契約 転勤族が単身で使用
どうでしょう?どのくらいまで値切ります?

123 :名無し不動さん:2007/02/09(金) 21:12:28 ID:???
>>122
その物件も法人契約ならいいんでないか?
違うなら900までねぎってダメならパス。
次の家賃は90000以下しかとれないと予想。

124 :名無し不動さん:2007/02/10(土) 00:02:44 ID:KScBxHpN
マンションは、ボロボロになったり傾いたり、借り手がつかなくなった最終局面
を迎えたらどうなるの?

125 :名無し不動さん:2007/02/10(土) 01:04:05 ID:muh74zV8
建て替えでしょ、とーぜん!

126 :名無し不動さん:2007/02/10(土) 09:31:38 ID:???
>>118
法人で事務所費として自宅とか購入して赤字にすれば税金抑えられない?
こんな感じで一度でも税金抑えた時があればお得感あるんだけど。

127 :名無し不動さん:2007/02/13(火) 15:49:38 ID:A7N42ROd
仲介手数料10万円とか歌っている不動産屋以外で、
2〜3億くらいの投資物件の手数料1.5%以下で受ける不動産屋って
都内だと何割くらいいるんだろう?
物件売れまくっているせいか、仲介屋も強気なんだよなぁ。

128 :名無し不動さん:2007/02/14(水) 14:21:39 ID:ICK07qoG
築25年。大きな中古マンションの購入を考えてます。
改装済、交通の利便性はかなり良く、問い合わせは多く人気のあるところです。売主は教授で金持ちのため売却金は不動産や任せで、格安の650万。
ただ築25年ということもあり、賃貸にすると6万くらい・・とのこと。
10年後くらいからの家賃収入を見込めるでしょうか?購入すべきか否か・・。

129 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 14:32:13 ID:LQmFs9Kr
650万を外貨預金すると年に30万ほど入ってくる。しかもこれから日本は
円安に向かっていくから650万の元本も増える。
築25年のマンションじゃ650万が10年後に半額以下になってるだろう。
しかもそれまで確実に借り手がみつかるかな?
今不動産投資を日本でする人は相当ずれてると思うよ

130 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 15:36:41 ID:???
ワロタw
それだけ円の価値が激減してるだけだがw30万使い続ければどんどん目減りするぞ

131 :名無し不動さん:2007/02/15(木) 21:02:25 ID:???
不動産リスクより為替リスクのほうが大きいぞ
円高にふれりゃ預金の意味なし

132 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 18:31:52 ID:???
まあ、やってみてなんたらかんたら言うのは構わないけど、想像で語るのはよくない。

133 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 22:04:49 ID:???
建坪25で木造で3階建てのテナント物件立てると建設費ってどのくらいが目安かな?
なんか凄いぼったくられてる気がするんだけど。。。

134 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 22:37:11 ID:0Pi9WiVm
独身で30代後半に突入してしまった人、
賃貸アパートに住むのがばかばかしくなってきた場合
結婚の当てもないのにファミリー向けマンションを買うぐらいなら
ワンルームを複数買って賃貸したほうが運用面で効率がいいと思う



135 :名無し不動さん:2007/02/16(金) 23:10:54 ID:???
区分所有だと地震が怖いね。
神戸のマンションの話とか聞くとホント怖い。
保険で多少は返ってくるんだろうけど、家賃入らなかったら税金かかる物置だし。

136 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 01:22:03 ID:ifDww43n
個人的も何も、「犯罪者と付き合ってます」と公言するのに等しいように思うけど。

まあ宗男は仮にも日本一ダーティな政治家という称号を貰ったくらいだし
あの道民が落とすわけない。


137 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 02:14:13 ID:???
え?何この流れ??

138 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 11:56:52 ID:???
REITのほうがいいんじゃないの?
税金もたいしてかからない

139 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 12:15:36 ID:WzF6Yhqu
>>138
REITじゃ自分で住めない

140 :城南様々:2007/02/17(土) 14:04:03 ID:i7vBeNUe
>>127
城南建設を持ち出して、同額にしないと切るって言ったら、どこも値引きに応じてくれたよ。
ウチはリピーターだからかもしれないけど。


141 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 14:50:57 ID:???
試しに少額でREITの投信買ったけど毎月配当があって、価格が鰻登り。もっと買っとけばよかった。

142 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 15:15:39 ID:N40YbbfF
そもそもこれほど固定資産税が低い国に不動産市場ってのはあるんだろうか?


143 :名無し不動さん:2007/02/17(土) 15:33:42 ID:8oXMLSyd
>>142 
どういう意味なのかもう少し詳しく教えてください

144 :名無し不動さん:2007/02/18(日) 19:16:16 ID:???
土地を活用しようと情報収集はじめたらうちの土地にちょうどぶつかる感じに道路を作るかもしれないらしい。
県はその計画を無しにしてもいいらしいけど、市はやりたいらしい。
市役所行くと色々お話聞かせてくれるのかな?
もちろん行く事は行きますけど、そんなに近いわけでもないので行く前にちょこっと情報収集をと思いまして・・・・。

こういうのは普通に計画通りに実行されちゃうものなのですかね?

145 :60:2007/02/18(日) 20:00:08 ID:???

>>144
やっと少しお役に立てそうな話題が^^;
道路計画自体が確定して無かったら極秘事項なので多くは教えてもらえないです。
県と市が仲悪かったらお互い反発しあって計画自体お流れになる事も少なくないです。
後、その計画道路の管轄も良く調べて、聞きに行った方が盥回しにされずに済みます。
国道=国道工事事務所等
県道=土木事務所、県道路課等
市町村道=役場の建設課等
で、話は聞けると思います。その際、土地の所有者だと言う旨を最初に
告げられた方が情報取り易いと思われます。





146 :名無し不動さん:2007/02/18(日) 22:25:15 ID:???
>>145
ありがとうございます。もう少し調べて、最適なところに向かおうと思います。
市は助成金が何たらといってやりたい方向のようです・・・・。
もともと何十年も前からあった話らしいんですけど、市のほうでは担当の方たちが
実績をつくって、はくをつけておきたいのかな?って感じます。
出来れば中止になってもらいたいものです。

147 :名無し不動さん:2007/02/23(金) 21:57:46 ID:???
不動産屋の相談ってどこまで無料でやってくれるものなの?見積もりくらいまで?設計しなくても見積もりとか出ます?

148 :名無し不動さん:2007/02/23(金) 22:18:57 ID:???
とりあえずの相談ならここで十分。

不動産屋が出来るのは

その地域の相場に詳しい
建築屋を知っている(要紹介料)
不動産の転がし方を知っている

その程度。

149 :やめときなさい:2007/02/23(金) 22:47:48 ID:9RyiRR9r
借金してまでの不動産投資はリスク大
リスク小で利益大は、銀行とデベロッパー
税理士やっていての結論
借金しないなら良し

150 :60:2007/02/24(土) 02:25:28 ID:???
>>149
専門職ならもう少し根拠を教えてもらえないでしょうか?
せっかく議論の場があるので色々情報交換しましょうよ。
私の知り合いの税理士さんは、「物件次第」らしいです。


151 :149です:2007/02/24(土) 05:40:31 ID:1IpZjs/E
150さんへ
根拠は金利です。
元利合わせて総額いくら返すか計算してみてください。
その総額を1年間の家賃収入で割ってみてください。
どうですか、事業として儲かりそうですか。
その際、金利は経費だから所得税の節税効果あるし…なんて計算はやらないで
単純に儲かる事業か否か、考えてみてください。
それに少子化時代のリスク=借り手の減少、金利の上昇等も考えてみてください。

物件次第というのは逃げの言葉です。間違いの無い答えです。
問題はそんな有料物件がどれだけあるかです。
もし億が一、儲かる物件だったらと考えると否定的見解は言いづらいです。
ハルウララに大金をかける人がいて、とめられますか?
当たれば、莫大な利益ですからね。


152 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 11:50:41 ID:HmGFmGaL
>>149
私も同意見
税理士に言われるがまま100%借り入れでマンション建てたけど
まったく儲からない
ほんの少し小遣い程度は残るけど リスクと比べると割りに合わない
不動産価値の下落も考えるとマイナスかも
儲かるのは銀行と建築屋だけじゃないかな
反対に自己資金を大量に投入出来るなら(資金効率は落ちるけど) いい投資だとは思うけどね

153 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 12:04:12 ID:???
>不動産価値の下落も考えるとマイナスかも

「かも」どころか、どんどんマイナスが大きくなっていくよ。
維持費は上がり、家賃は下がり・・・

154 :60:2007/02/24(土) 12:38:16 ID:???
>>151
レスありがとう!
なるほどねー・・・
勉強なります。
購入価格の半値を自己資金で、残りを10年固定金利ローン(2.25%程度)で、と考えてました・・・
やはりあまかったかな・・・ いいアドバイス聞けて良かったです。

確かに住宅情報誌見ても賃貸物件って最近余りまくってるような気もしますね・・・

現金で自由に動かせるお金が500あるのですが、これから資産運用するには何が有利でしょうかね・・・


155 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 14:55:14 ID:YrZgbuE8
○フルローンのシミュレーション
物件1億(土地7千、建物3千)、家賃表面6.5%で650万。
ローンが3%30年で506万。
固定資産税、修繕費、空室リスクはあるが、月々のキャッシュフローで
10万そこそこは余るみたいよ。(さらに30年後には物件が手元に残るし
ね)
固定金利期間を長くとってやってもいいんじゃないかな。

156 :149です:2007/02/24(土) 15:06:21 ID:1IpZjs/E
155さんへ
元利合計いくら返済しますか
30年後の不動産の価額はいくらですかね
家賃表面6.5%を算出した計算式と前提条件を教えてください。

意地悪な質問でごめんなさい。

157 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 15:12:08 ID:FxznzeU/
群馬県渋川市の空家率30パーセント。やくざの出番。同和地区。

158 :149です:2007/02/24(土) 15:30:00 ID:1IpZjs/E
154さんへ
税金計算のプロであって、投資のプロではないので、恥ずかしいけれど
具体的なアドバイスはできませんが、

@ 命ガネだけは預金しておく
1年分の生活費は最低ライン
A 不動産投資を考える方なら、これはと思う会社の株式を長期保有する
なんていうのはいかがでしょうか
もちろん10年、20年単位の話です
B 金融商品の場合、自分が理解できるものに限定する。
理解できない商品の場合、撤退時期がわからないですから。
C ローリスク・ハイリターンは世の中に無いと信じる。
馬鹿にされても信じる。意外とできませんよ。
おいしい話がこの世の中にはあるように言う人は多いですから。

自分なりのルールを決めて、これは良いと自分が思えるものが出てきたときに
資金を拠出できるように、本業でひたすらお金を貯めるのも良いと思います。

159 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 15:41:17 ID:YrZgbuE8
>>156
>>元利合計いくら返済しますか
こんなぐらい自分で計算できるでしょ。
506万×30だと15180万円だろ。
金利が変動したら、分からん。

>>30年後の不動産の価額はいくらですかね
知らない。将来のことだから、何一つ確定的なことはないよ。
ハイパーインフレもあれば、日本沈没もあるわけだから。

>>家賃表面6.5%を算出した計算式と前提条件を教えてください。
相場だな。都内の新築はもう少し低いし、田舎はもう少し高い。

>>意地悪な質問でごめんなさい。
意地悪っつうより、手間だけかかって話が発展しないんだろ?どうせ

160 :149です:2007/02/24(土) 17:56:11 ID:1IpZjs/E
155の場合
1億円も借金して、月々10万円の余りですか。
1億円借金できる人は、手出さないですよ。


161 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 22:49:51 ID:???
都内の中古利回りでも10%行かないのが増えてきたね〜
一度店子が出たら次にいつ決まるかわからない地方も怖いしな〜

162 :60:2007/02/24(土) 23:01:15 ID:???
>>158
149氏へ
レスありがとうね
実は今日も数件物件見てきました。
やはり高い・・ 冷静に計算したらとても手が出せる物件では無かったです。

さて、株ですが、最近少しだけ勉強を始めてまして、毎日本と睨めっこです^^;




163 :名無し不動さん:2007/02/24(土) 23:35:09 ID:???
狙い目は地方
人口10万程度の駅前物件

164 :149です:2007/02/25(日) 07:41:29 ID:TE1SSwVS
>>162
60氏へ
こちらこそお返事ありがとう。

株について言えば、
私の場合、短期保有は絶対にせず、長期保有をメインにして、捨て金で万馬券を購入する。
というやり方です。
株の本は読みません。購入して保有するだけですから。
テクニック上手は、器用貧乏と表裏一体です。
結果、譲渡損の資料を持ってくる方のいかに多いことか。
銘柄についても、株情報の記事・本は参考にしません。
通常の新聞、週刊誌、月刊誌の通常の記事が、結果的にヒントになっています。

セブンの株を最初から持っていた人の利益を、以前日経で読みました。
優良企業は増資を繰り返しますからね。
やはり物件次第です。





165 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 16:32:52 ID:avGZItoi
株なんて1ヵ月あれば
元本半分になるし、紙クズにもなるョ
西武、山一、そごう、カネボウ、ライブドア、長銀・・・大都市周辺の郊外ならアパート経営もありかな〜30年後土地残るかもだし

166 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 16:48:04 ID:???
5年前知人のすすめで石垣島400坪を1200万で購入
現在2600万


167 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 18:25:58 ID:jKAIpiBS
俺は相続した土地たくさん持ってるけど、リスクが恐ろしくて上物は建てられない。
しょうがないので駐車場とか、無理やり畑とかしてるけど、畑は手が回んなくて
荒地になってるほどw。

>>166
南の島に興味あります。土地付き中古欲しい。

168 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 18:52:56 ID:avGZItoi
駐車場とアパートって
税金とかの管理費って
やっぱ違うんでつか?

169 :149です:2007/02/25(日) 19:44:58 ID:TE1SSwVS
>>167
相続した土地に上物を建てないのは偉いです。
セールスたくさん来るでしょう。立派です。
>>165
借金無しなら…
借金するのなら良く考えないと
アパート経営なんて儲からないと言いたいです
@ 古くなると家賃下げても入らないし
A 不良入居者追い出すのに弁護士費用かかるし
B 建物の取壊し費用大変だし
それに、借りてくれる人が少なくなるのでは?
たとえば、マイホームを懸命に建てた親から子へ相続があって、
その子が一人っ子で、その相手がやっぱり一人っ子で、家が一軒余って…
ある程度の財産を持っている親は子供に頭金出してあげて子供はマイホームを購入。
サラリーマン世帯の69.9%が持ち家ありだし。
少ない借り手を、たくさんの貸し手が奪い合う時代がくるかも。
昭和20年代、30年代は大家さんが礼金を払っていたと親父が言ってました。



170 :名無し不動さん:2007/02/25(日) 20:55:55 ID:???
>>169
持ち続けようと思うのがいけない。
アパートの場合は新築を15年で売却し
売却額で利益を確定するぐらいの気構えが必要。
サブリースで利回りを確定させて15年で売却するのがリスクが少ない。

土地に箱を建て維持し壊し再生するという過程で最も利が乗るのは
最初の15年。


171 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 01:59:35 ID:6qmOp7ln
持ち続けようとしないのは同意
でもサブリースは要らないんじゃないかなぁ 
新築から15年だよね?
うちはサブリースしてるけど後悔してる
二年に一度は料金の協議しなゃいけないし
どんどん下げられるよ

172 :149です:2007/02/26(月) 07:24:04 ID:1HRjyV85
>>170
サブリースの場合、家賃の15〜20%とられていませんか
一番利益が上がる優良物件の時にもったいないのでは
最初の10年は入居者に困らないし

173 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 10:59:11 ID:yEQlJu/9
ハイパーインフレくればぼろもうけ
日本沈没すれば踏み倒し

どっちころんでも大丈夫なのがフルローン不動産投資です

174 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 11:18:03 ID:???
年20%位のインフレが5年くらい続くハイパーが来たら、
儲ける前にべてを失うよ。

175 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 12:24:07 ID:???
>>174
逆。多くのローンは「長期」で組んでいる。ということは物価や収入が上がる中、返済金「だけ」が上がらない。
当然だが賃料も契約期間が終われば値上げする。(他も当然上げてくる)
担保価値の上昇。

むしろデフレのほうがやばかった。
収入の下落=賃料の抑制=退去後に決まりにくい。
値下げ攻勢のなかで賃料だけが高止まりするわけにいかない。(他も下げてくるから)
賃料収入が下がる中、以前に契約した「高利でのローン」の返済が終わらない、組み換えが利かない。
担保価値の下落で「追加保証」を迫られる。




176 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 12:47:40 ID:???
違う。金利だけは早々に上がって返済は増えるが、
巷の給料はそれに追いつかないので家賃は上げられない。

177 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 14:23:03 ID:Bqg9SMQc
つーか固定で借りれよ
インフレは家賃・土地
保有者にゃ大歓迎だろ

178 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 14:23:10 ID:We1mivgm
>>173
ハイパーインフレ(1ヶ月に40%、1年に1000%)になったら、固定金利契約は銀行から
一方的に解除されるから借金背負っていたら死ぬよ。
それにハイパーインフレはいきなり終わる(1日から1週間のレンジ)から、そのときに
どういう金利水準になるかで、さらに死ねるかどうか決まる。

財政破綻になったら、財産税がかかるよ。海外に資産を逃がしておいた方がいいんでは?

179 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 14:25:00 ID:???
ローン金利は最後に上がるんが普通だが、、、

180 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 14:55:55 ID:???
そんなインフレなら
土地は爆上げでウハウハだろ!

181 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 15:35:10 ID:yEQlJu/9
実際ウハウハでしたが?
財産税で物納したやつはそのまま資産失って
延納したやつがいきのこったのですが?

182 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 15:56:57 ID:???
インフレもデフレも一長一短です。
家賃は急に上げたり下げたりできないので
デフレ時代は吉、インフレ時代は凶ですが
ローンは逆になります。

183 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 18:00:25 ID:???
>>147
ぼくのこの質問誰か答えてもらえませんか?
>>174
金か、外国通貨でヘッジしておけばOKですよ。小額を掛け捨ての保険感覚で毎月・・・。
なにせハイパーと付く位ですから小額でも物凄い守備力発揮しますよきっと。

デフレの場合は知りません。

184 :149です:2007/02/26(月) 19:21:08 ID:1HRjyV85
>>170
15年後に、あなたが見切りをつけた物件を、あなたが損しない価額で、
購入するオマヌケがいるということですか
確かにいるかも

中古物件購入をお考えの方、オマヌケにならないよう
購入価額はシビアに計算、交渉しましょう。
アドバンテージは購入側ですから。


185 :149です:2007/02/26(月) 19:28:38 ID:1HRjyV85
>>147
不動産屋によって違うでしょう。
与えたものが多ければ、求めるものも多い。
その分、しつこく付きまといますよ。あなたが購入するまで。


186 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 20:06:25 ID:???
15年後の地価なんて誰もわからないよ、
2倍3倍になる可能性もあれば逆もある
市況産業なわけで、誰もわからないよ。


187 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 20:10:10 ID:???
外国通貨でヘッジって、バカ?
インフレなら日銀が金利上げるから、円高だろが?外国通貨持ってたら大損やで、、、

188 :149です:2007/02/26(月) 20:52:14 ID:1HRjyV85
>>1
私の知っているケースです。
@ 自殺者(1軒のアパートで2人)
A ゴミを片付けられない入居者
B 一軒のアパートで、滞納が伝染。10人のうち7人が滞納。
C 遠隔地に購入。地元の不動産屋に管理委託したら、不動産屋が家賃を持ち逃げ。
その後契約した不動産屋には、地方都市でも住宅が余ってきて厳しいといわれる。
D 入居者のタバコの不始末で火事発生。しかも10分の1焼。
E 銀行に勧められて中古物件を購入。2年後に手抜き工事が発覚。
もちろん補修費用は大家負担。
@Aの場合、ゴミというか入居者の財産は、警察の立会いのもと保管場所に置き、
大家負担で処分。Aの場合、退出してもらうのに弁護士費用を含めて100万円。

思い出すだけでもこれぐらい。大家さんも大変です。


189 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 20:56:08 ID:???
>>188
こんなリスク背負うくらいなら
素直にペーパー資産にしとくわ

190 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 21:20:10 ID:???
>>188 = >>149

酷い物件ばかりですね。
優良物件ではほとんど無縁の
話と思いますが。
ってか、そんな優良物件が
それほど残っているのかとw

やはり立地に勝るものなし
ではないでしょうか?

191 :149です:2007/02/26(月) 21:24:22 ID:1HRjyV85
>>188の続きです
F 入居者が部屋全体をピンク色にペンキ塗装。木の柱まで。
もちろん、入居者が賠償すべきですが、そんなお金は無い。で終わり。
裁判しても弁護士費用の分だけ、損の上塗り。




192 :149です:2007/02/26(月) 21:42:38 ID:1HRjyV85
>>190
Eの様に銀行しかも財閥系の銀行に勧められると普通の方は信じるようです。
優良物件か否か見極めるのは難しいです。
入居者にしても、その方が突然リストラとかにあってしまうと…
Aの入居者も地方から都内のいわゆる超一流大学に入学した人でした。
どんなに入居条件を厳しくしても、リスク0とはいかないですね

立地が一番というのは私も同感です。
立地が良くて、広い更地をお持ちならファミレス等の店舗貸しがベストかな。
ビルなんかにしないでね。

193 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 22:05:03 ID:???
>>187
ハイパーインフレの話だって。インフレとは訳が違うよ。

194 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 22:15:19 ID:???
>>189
ダヴィンチの粉飾の話も知ってるだろ?
株もREITも他人任せにして、リスクに目をつぶってるだけだという
ことに気づけ。自分の不動産投資にリスクがあるなら、REITに
しようが、企業が何か事業をやるのだろうが、当然リスクは伴う。
バブルの頃、ゴッホの名画を大枚はたいて買い漁っていた経営者が
いたが、株買っても、株はごみに化けている可能性もある。
外貨も随分信頼されているが、外国政府なんか信用して本当にいい
の?アメリカの国債はイラク派兵に、イタリアの国債はマフィアに
流れてるから、ドルもユーロも崇拝できるほどの価値があるかどうか

195 :190:2007/02/26(月) 22:22:46 ID:???
>>192
E銀行に勧められてって、
カモられただけのようなwww
自ら探さず提示されたものに
釣られてしまうのは、自業自得だね。

入居者のリスク保全として
連帯保証人が居るわけだしね。
ゴミの片付け云々についても、
原状回復義務範囲内になる。

196 :149です:2007/02/26(月) 23:01:09 ID:1HRjyV85
>>195
そうすべては自己責任。たぶん不良債権を押し付けられただけ。

連帯保証人に関して言えば
連帯保証人も、お金無い、で終わり。
弱者の開き直りをやられるわけです。


197 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 23:28:51 ID:Bqg9SMQc
まぁ勉強して不動産しないとな
オレのアパート経営は、もう元本回収したし
あとの家賃収入は経費ひいたら全部利益やわwww

198 :名無し不動さん:2007/02/26(月) 23:43:23 ID:???
197に尽きる。
不動産投資も株も外債も、勉強してやらなければ、鴨られるだけ。
無能者は汗水垂らして働け。

199 :190:2007/02/27(火) 00:05:34 ID:???
>>196

>>149さん
入居者審査についてはどうでしょう?
連帯保証人も含めて。
審査をしてるにも関わらず、「開き直り」
であれば家賃設定というか、入居者ニーズの
見直しが必要なのでは?

それとも「その人達」のニーズが必要な状況だとしたら・・・


200 :149です:2007/02/27(火) 06:06:52 ID:CHNz8Jlz
>>199
私の例示は>>1に対するものであり、現実とはいえ、あくまでも特殊な事例です。

連帯保証人を含めた入居者審査について言えば、最初は強気にいけますが、
築年数がたつにつれ贅沢をいえない状況になってきたというのが実情です。
どなたかがおっしゃっていたように、築年数何年とかで売却しないと、
入居者リスクが高くなります。
入居者の状況の変化(病気、退社等)についても、通知義務云々ではなくて、
こちらからもこまめに掴んでおく必要がありますよね。

優良な賃借人ほどマイホームに移行します。サラリーマンの69.9%が
持ち家ですからね。
家賃10万円を超えるとバカバカしくなりますからね。
親からも頭金出すからマイホーム買いなさいとか言われたりして…
家賃が高い物件=優良賃借人でリスク小という図式はマイホームで没
かな?



201 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 08:16:34 ID:???
最近は簡単に回収できるよ
少額訴訟があるから一発、あとは自分でやるなり、弁護士に頼むなり60万円回収ならカネかかんねぇ

202 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 08:45:57 ID:???
>>200
外資なんかは賃貸住居費全額会社負担しているの結構あるよ。
そう言う人達は敢えて購入するより賃貸を選択している。

元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
必ずしも賃貸組=不良とは限らない。

203 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 11:05:42 ID:???
>>202
特殊な事例を挙げても仕方が無い。 そもそも麻布あたりでは分譲価格のローン金額と賃貸の金額を比べるべくもない。
 
高い家賃は持ち家(のローンと)と競合する。 これは事実だ。


204 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 11:22:10 ID:???

2001年→2007年
金利  +1%
物価  +2%
賃料  +8%
地価  +21%

まぁ、平均ですが・・・人口70%カバーなんで、残り30%の地域の方は知りません。

205 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 12:28:34 ID:???
>>204
それってどこのデータ?俺の知ってるデータは

2001年→2007年
金利  +0.5%
物価  -4%
賃料  -5%
地価  -10%

だよ。同じく日本の人口70%カバーだけど。

206 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 17:22:00 ID:???
>>203
「必ずしも」って書いてあるんだから、敢えて例外を出している。
>>200のような当たり前の事書いても良いだろうけど、例外書いちゃいけないの?

207 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 17:53:49 ID:???
>>206
>元麻布二丁目、三丁目なんかは持ち家組の世帯所得と
>賃貸組の世帯所得がほぼ同じ。
>必ずしも賃貸組=不良とは限らない。

「かならずしも」・・・というのが「元麻布2丁目と三丁目」に限定されているのだから「例外中の例外」である。
「あえて例外」 と言いたいのであれば総数の10%程度の推測が当てはまるようなことではないか?


持ち家の世帯所得と賃貸組の世帯収入が「ほぼ同じ」 というのはどの地域でもどの所得層でもあてはまる。

しかし

元麻布の1と2丁目と限定されたなかであれば「分譲マンション」と「賃貸マンション」の所得層を比べるほうがおかしい。
あの地域で販売価格をローンを組む場合と賃料とを比較すること自体が無意味。
中古マンションで20年以上のローンは組めないし、限界点に達している賃料額と比べた所で「世間相場からかけ離れている」ことを
ことさら説明されたところで

「必ずしも賃貸組=不良とは限らない」 とは関係ない。 元麻布に住もうと思う世帯がDQNだったり滞納しがちだとは思えないし
そもそもそういう地域の賃貸は保証会社使ったり法人契約であったりと「滞納=被害になりえない」わけ。

例外を書くなとは言わないが例外中の例外ではただのネタでしかない。


208 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 18:29:40 ID:???
そのデータ、
今日テレ東系
の株式番組で
出ていたよ。


209 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 18:35:41 ID:???
賃料は大都市周辺に限れば軽く2ケタ上昇してんだろ
地価も来月発表の公示地価は、名古屋周辺を筆頭にスゲェと予想。
まぁ、実際は公示地価の数倍で取引されるんだろうが・・・。

210 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 19:01:25 ID:???
この5年は金利も長期金利は1.6%で変化ないし、
物価も横這い、まぁ、不動産と株くらいかな〜。

211 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 21:24:46 ID:???
>>207
不動産投資するなら、東京都心の一等地を狙うでしょ。普通。
人それぞれだと思うけど、私にとってそれ以外の場所は例外でしかない。

212 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 21:39:41 ID:???

今頃、都心の一等地は無いだろ



213 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 21:40:27 ID:???
俺は木更津
一応金田近辺に300坪だけ押さえてるけど

214 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 21:53:24 ID:???
>>212
都心の一等地を買う様な人が居ないって事?
買い手が居ないなら暴落だねw

外資や富裕層が見向きもしない土地で不動産投資ですか?・・・おつかれさまですw

215 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 22:11:08 ID:???
>>213
決して皮肉ではなく、不動産投資の意味を今一度確認された方がよろしいかと。
このままだと投資ではなく凍死の可能性もありますよ。

216 :名無し不動さん:2007/02/27(火) 22:45:15 ID:???
たぶん来月発表の公示地価も
都心の一等地じゃなく、再開発地域や名駅といった有力企業進出地域が爆上げしてんじゃねか。あと、福岡などの中核都市。

217 :149です:2007/02/28(水) 00:19:07 ID:zmuOM22l
みなさん、借入金有りですか?全額自己資金ですか?
ここに書き込んでいる方の多くが、収益を確保しているようなので、
もし借入金有りでそうならば、すごいノウハウの持ち主ですね。

私が見てきた例だと、お金を増やすことが目的のはずなのに、
単なる土地及び建物マニアになっている現状の方があまりにも多くて、
不動産投資に対して否定的な観点に立ってしまっていました。
よく考えれば、各人の能力次第なんですよね。当然ですよね。
再認識できました。馬鹿な自分が恥ずかしいです。


218 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 00:21:14 ID:???
普通、レバレッジ効かせないとほとんど意味のある投資できないだろ。
自己資金だけで何億もあれば別だが。

219 :149です:2007/02/28(水) 07:45:04 ID:zmuOM22l
私の場合、1年ごとに、メインは銀行預金。
余裕のお金で株式を購入してきました。
借金無しでも買えるからという理由だけです。
親に小さいころから、借金したら、倍返さなきゃいけないと頭に叩き込まれていたもので。
当時の金利だとそうだったのかも。
今のところ、幸運にも含み益です。パーになる覚悟は当然あります。
仕方ないです。
含み益に貢献しているのはデベロッパーの株です。
リスクは大家に背負わせて、建築で大きく儲けて、サブリースで確実に儲ける。
まことに頼りになる会社です。
お客さまがダメになったときの、せめてもの利益確保の意味合いもあります。
私なりの、レバレッジを効かせた買い物だったわけだ。

220 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 08:52:44 ID:???

今日は株が暴落するから
やっぱり安定してる不動産しか残らない



221 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 08:56:39 ID:KvdfIbck
都心の一等地wは坪7000万で暴力団にとりひきされてるらしいな

222 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 10:32:23 ID:???
株暴落〜

223 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 11:34:02 ID:???
>>211
> >>207
> 不動産投資するなら、東京都心の一等地を狙うでしょ。普通。
> 人それぞれだと思うけど、私にとってそれ以外の場所は例外でしかない。

「都心の一等地を狙う」 こそが投資の対象。。これこそ「例外」だろう。 
多くの人は「東京以外の土地やマンションやアパート」を買っている。

都心の一等地「だけ」が儲かるわけではない。地方でも儲けを出している人はいるし、なにより「自分が良く知っている地域」だけに
投資を絞っている人もいる。
あなたにとっては「それ以外の場所」ではあるが他の人にとって見れば「都心の一等地への投資」こそ例外。

それに都心の一等地の「持ち家世帯の収入額」と「賃貸世帯の収入額」が同じこととそれらとは関係ない話。

公団や自治体の団地などを除く世帯で考えれば賃貸も持ち家も「世帯収入」は変わらない。
千葉や群馬で2DK以上の賃料は5-7万程度。
一方その地域の建売は1500〜3000万程度、多くは2500万ぐらい。(しかもクルマ社会なのでかなり広い敷地)
ローンは30年であれば2,5%2000万で8万を切る。ボーナス併用ならもっと安いだろう。

月収が80万ある都心の世帯と30万以下の世帯を比べるのは酷だが、賃貸から建売に移行するのはどの収入層でも可能。

むしろ都心の世帯こそ「転職」や「社宅扱いの法人契約」だったりで、「30年ローンで買うのを検討する余地なし」なのでは?


224 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 12:03:36 ID:???
都心一等地なんて893か企業か国のもので
個人が手に出来る物権なんてほとんどない。
都心ニ等地で上場成金がやっと手にできる。
市民にできるのは細切れの三等地にペンシルビルを建てるか
信託受益権付きのテナントを買って利殖に励む程度。
アパート、マンション経営は地震リスクを考えると今は避けたほうが無難。
1R投資はやめておけ。

政商案件や新線沿線や都市計画にかかっている物件を安く手に入れ
寝かしておくのが一番安全。
今からだと北海道新幹線の駅予定地周辺とか、沖縄や木更津とか。
ニセコはオーストラリアで噴いてしまったが
下支えしてるのは10年後の新幹線駅開業。
沖縄はカジノ、石垣島は新空港開港で直通便が設定される可能性、
木更津は潜在的な立地の能力と外資デベの進出、
八丈島を筆頭に東京の離島なんかも狙い目。


225 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 12:11:43 ID:???

正常な頭の持ち主なら、都心の一等地以外で
お宝探しをするんだがな。アホは知らぬが。



226 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 12:44:55 ID:KvdfIbck
そもそもおまえらじゃすでにあがりすぎて一坪もかえないだろw

227 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 13:39:22 ID:???
そのまえに
資産運用に
都心一等地
ありえねぇだろwww
正常な人間ならwww

228 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 17:33:07 ID:m7uxUhI3
大阪市内だとどこの区がいいですか?
治安(環境)、利便性から確実な需要を見込める所としては?

229 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 19:09:00 ID:???
隣接する市外がいい
できれば鉄道沿線。

230 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 20:20:17 ID:zOU7sTjH
築30年ワンルームアパートで駐車場無し、駅徒歩10分坂道。
画期的な使い方は有りますか?
現在は8世帯で半分借り手が有る程度。

231 :正直者:2007/02/28(水) 20:57:42 ID:zmuOM22l
>>230
本当?笑いをとろうとしているだけ?
レンタル物置はどうだろう。列車のコンテナより絶対に良い。
アイデア料ください。

232 :149です:2007/02/28(水) 21:29:47 ID:zmuOM22l
>>222
下がりました。含み益の2.8%ほど。どこまで下がるかな?
株価に一喜一憂せず。
がんばれデベロッパー。利益を確実に上げていけば大丈夫。
大家の取り分を少なくすれば良いだけ。
建築での利益を上げれば良いだけ。
こんなすごいシステムを構築した創業者に感謝。

233 :名無し不動さん:2007/02/28(水) 21:34:52 ID:???
ま、しょせんは情報の不透明があるから利益があるのであり、
情報が完全に透明になれば、誰も利益を得られない。
裏を返せば、リターンを狙えるということはリスクがあること
と同義なのであり、株も不動産も必勝法など存在しないのだよ。

234 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 02:47:38 ID:???
×利益
○超過利益

235 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 10:31:33 ID:???
不動産しか残らないな〜
株と為替がコレじゃな〜

236 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 11:05:18 ID:???
大家もデベも利益稼いでるんだなww
やっぱり借家人が損なんだな〜〜〜

237 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 12:00:10 ID:???
>>236
大家仲間で話したりすると、儲かってない大家が大杉。
単純に家賃=儲けと考えているバカもいるし。

238 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 14:20:49 ID:???
よほど才能ないんだな
普通は儲かるんだけど、、、オレみたいに

239 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 14:33:05 ID:???
>>238
才能よりも、時代と場所。
個人じゃたいしたこと出来ない。
たまたま大家業に適した時代に適した場所で開業できたかどうかが重要。

240 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 16:32:24 ID:???
↑時代と場所?はぁ?

情報と人脈と金と分析力だろ。



241 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 17:04:44 ID:???
↑情報と人脈と金と分析力だろ。?はぁ?

その全てを兼ね備えてもバブル崩壊の時は皆やられたの知らないの( ´,_ゝ`) プッ
>>240はファンド並みに資金があるんだろうけど、
普通の個人では「金」は限界が有よw

242 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 17:07:20 ID:???
不動産投資する際に複数の会社に相談してるんだけど、断ったほうの会社から嫌がらせ見たいのとかってありえる?
不動産投資する際の相談は1つの会社に絞ってするのがベストなのかな?


243 :名無し不動さん:2007/03/01(木) 18:37:16 ID:???
嫌がらせなんてありえねぇだろ、イヤミくらい言うのはいるかもしれんが・・・
営業マンは次にいかねば、給料もらえんから次行くわ、断って感じよければ次にその会社を指名してあげな

244 :名無し不動さん:2007/03/02(金) 23:22:21 ID:???
仲介業者に気を使う必要なんかあるわけないじゃん。
何の役にも立たないけど

245 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 10:16:02 ID:???

株暴落してまんがな〜
なんか不動産投資の平和を感じる〜



246 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 10:35:53 ID:ui0WZPMz
不動産も暴落してるけど分からないだけだったりなw

247 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 11:53:01 ID:???
株暴落って昨年末の水準に戻っただけだが?
不動産の数ヶ月単位の相場推移が分かるわけない。

248 :149です:2007/03/03(土) 12:58:21 ID:QVzvzcB7
株暴落といっても安値のときに購入しているからね。


249 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 13:05:07 ID:???

アメリカと日経平均先物、今日も暴落してんじゃんwww
朝起きてビビッタょ 400円以上の暴落 大証比マイナス300円
外貨で運用してるヤシも為替がドルが急伸 アパート経営ウラヤマシス



250 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 13:13:40 ID:???
一週間で7%下がった
自殺や地震じゃなきゃ
不動産じゃありえない
しかも、中国株の評価価格は月曜日にわかるが恐い。

251 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 13:20:11 ID:asmLPR0m
不動産もバブルじゃないの?


252 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 13:36:40 ID:???
まだ株のほうが目に見えるだけマシ。
不動産なんかほんとの値段は売ってみなけりゃわからない。

253 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 14:57:42 ID:???
希望価格以上で売れたらメチャうれしい!
でも、値引き要求デカイ奴には売らない! コレ、ワシの方針


254 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 15:00:02 ID:???
不動産価格は目に見えないと言うか
だいたい相場価格わかるがな 素人?

255 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 15:13:11 ID:???
不動産は騰がったとはいえ、5%では回るからね。
2割も下がれば、激安なので、絶対買い。よって、下がらない。

256 :149です:2007/03/03(土) 17:42:09 ID:QVzvzcB7
建物付きの土地なんてどれだけの買い手がいるんだか。
売り手=買い手が同程度のレベルだったら、買い叩かれるでしょ。
自分以外はバカだという前提。
前提崩れりゃ、バカは、あ・な・た。

257 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 18:33:00 ID:???
場所によるな

258 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 20:54:53 ID:???
立地のいいところは椅子取りゲームで売りに出た瞬間に瞬殺で
市場から消えるからな。149はまだ不動産買った経験がないらし
い。

259 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 21:01:14 ID:???
>>258
それは値付けが安すぎるからすぐ売れちゃうんでしょ。
本当の値段なんて結局個別でしかわからないよ。

260 :名無し不動さん:2007/03/03(土) 21:08:24 ID:???
公示地価の参考になるのは、売買の成立した安めの値付けだからね。
相場といっても、少し高めを出す覚悟がないと永遠に買えないよ。

261 :名無し不動さん:2007/03/04(日) 18:16:26 ID:???
地価は横ばいが一番助かるんだよな
税負担大きくなるから まぁ上がれば売るけどな

262 :149です:2007/03/05(月) 07:09:24 ID:eMJnic5O
>>261
税率100%ではない
∴横ばいが一番助かる⇒はあ?

263 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 07:38:19 ID:???
それで149は不動産売買したことあるのか聞きたい。

264 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 10:58:00 ID:???
262←意味不明だなww
固定資産税シラネェ

しかし、株や為替やってるやつ死亡だなww

265 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 12:42:49 ID:???
株でも電力とか不動産REITなどまともなのはさほど下がってないようですね

266 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 15:03:42 ID:???
↑そんな書き込みしたら
午後から大暴落してんな〜
日経平均600円安、歴史的な連日の暴落してまんがな〜スゲェ暴落

267 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 19:05:57 ID:???
株、商品、為替、世界中大荒れですね。
円キャリートレードのポジション縮小と
戦争リスク(株など暴落しても比較的原油は下げてはいるが高止まり傾向&造船重機株が物色されていた事などから推測)
でのリスクマネー縮小での事と読んでるのですが、不動産にはいつ頃から影響出てくるものですかね?アメリカの住宅市況は暗雲が立ち込めてますので
そのうち日本も感染するとは思うのですが・・・。

私は物件を建設しようと思ってたんですけど、しばらく待ってたら建設費が抑えられたりしますかね?
資源バブルも収まって資材安くなるかなーとか考えてるんですけど、実際に反映されるにはまだまだ時間かかるのかな?

268 :名無し不動さん:2007/03/05(月) 19:46:22 ID:???
資材価格、日本はモトモト上がってねぇし 横ばい

269 :149:2007/03/05(月) 21:09:57 ID:eMJnic5O
>>264
261で、地価は横ばいが一番、税負担大きくなるからとあったもんで
累進課税と思っているのかと…

>>263
株専門。ここに書き込む資格ありませんでした。
さようなら。

270 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 00:05:09 ID:???
149バイバイ。
2ちゃんじゃ不動産売買の経験もない厨房が語るからなあw

271 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 08:21:09 ID:+6h7FXq6
いつもニコニコ現金払い
不動産投資はこれに限る

272 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 11:53:45 ID:???
現金払いなら一番健全な投資でしょな

273 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 11:56:04 ID:???
ネット利回りって何%を基準材料にしたらいいの?

274 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 12:10:04 ID:???
不動産投資の極意は
借金しないで取得

これにつきる

物件の運用で考える場合
新築なら15年で手放し
15年以上の中古は自分が管理してとにかく粘る

これにつきる

人脈がある場合は社宅で運用してもらう

これにつきる

商業テナントはとにかく立地
信託受益権でもとにかく立地

これにつきる

例外は地方
土地値のボロ物件を買って格安で回し
利回りの数字をあげて短期転売するのも手

275 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 12:52:56 ID:???


276 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 12:54:03 ID:DvtYjdXy
建物自体にマージン乗っけられてるから土地からかったほうがいいんじゃねぇの?

277 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 13:25:27 ID:???
>>276
理論的には正しいが、実際には更地だと割高な価格設定になっているか、
建築条件付とかになってしまっている。

更地でも安いところもあるが、そう言う場所では上物建てても思った価格では売れない。

278 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 14:39:52 ID:+6h7FXq6
30半ば過ぎて独り者なら、激安物件高利回り買って自分で住む。
自分が一番確実な客だ。元取ったら手放す。

279 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 16:07:15 ID:SVbVmZwr
不動産投資系のブログとかで有名な「○代目大家○○」
ってやつには気をつけた方がいいよw

新築アパートなんかの物件を、零細デベロッパーと組んで
自分のメルマガ読者やセミナー参加者に
紹介し、裏で高額なキックバックもらってるw

4千万の物件なら200万、6千万なら300、8千万なら400だから、
もらう方はおいしいよねw

「利回り○○%の今後出ない"超格安物件"!」
とか煽られて買う方も買う方だけどw

数百万円のバックマージンっていや、デカいからね。
一般オーナーも、ヤツのいいカモになってるのがわかんないのかな?w



280 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 17:01:22 ID:???
大家でブログやっている人達の中で金儲けに走っている人、最近目に余るよね。
ブログに集まる善意の人達の力で得た知識を、自分ひとりの力で得た知識と勘違いして、
金儲けの道具に使うとは情け無い。

281 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 17:44:47 ID:???
ツーバイフォーで物件建てようと思うんだけど、今の時代シロアリなんてでないよね?
それと2階建ての小さなショップ向けの商業用で
パパっと数字出してもらって建設費を坪で割ったら
坪単価85万くらいなんだけど妥当なのかな?

282 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 18:12:44 ID:???
>>281
最低限必要な設備は建物の大小に限らず必要なので、
50坪・100坪の建物の坪単価より小さいほうがズット割高。
また、同じ建物を建築するにも前面道路が良いほうが建築費は安くなる。
同様に同じ建物でも地価の高い地区の方が建築費は高くなる。
商業地の建物なので防火地域に指定されているだろうから、防火仕様にしなければならない。

以上の様に、単純に坪単価だけでは価格妥当性を判断できない様々な理由がある。

283 :名無し不動さん:2007/03/06(火) 19:09:02 ID:???
>>273
予想賃料X部屋数X12.5(ヶ月)÷総支払額(税金関係と登記料と手数料は除く)が荒利回り

それに各種の係数(空き室リスク、リフォーム代、寿命までの賃料下落率)を掛ける。これは個々に違う。
経験だったりネットから得た知識だったり、不動産屋のデマだったりする。


>>281
シロアリは出るよ。今後は熱帯化するからとんでもないところが食われる可能性はある。しかし薬品処理が義務?だから
そこだけ確認すればいいんじゃねえ?10年保証とかあるし。

>坪単価85万くらいなんだけど妥当なのかな?
外壁やボリュームが解らんがかなり高いな。ツーバイでも在来でも「木造は木造」、そうそう高くはならないのでボッタかもね。
工事は同じ条件で合い見積もりするように。

細かいところは282のいうとおり。ただ、イロイロ勘案しても85は高いと思う。
店舗の内装まではらない「ドンガラ」だけならそこは車庫並みの価格なんだし、浴室も洗面室もベランダも無いわけで
せいぜい防火隔壁と防音ぐらいで85万にはならないと思うが。。ぼりゅーむにもよるけど。

284 :名無し不動さん:2007/03/08(木) 01:04:10 ID:oJl0VZW4
■ファイナンシャルアカデミーについて■
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/manage/1172591167/1-100

不動産投資のセミナー、DVDを販売してるけど
参加した事ある方いますか?

感想はどうですか?

285 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 02:16:20 ID:xxYqqaLV
不動産の実物投資ってJ−REITなんかと比べてどうなんだろうね?
なんか、J−REITなんかのほうが有利なような気もするんだけど・・・。

286 :名無し不動産:2007/03/10(土) 06:47:19 ID:SpTibKlX
>>285
物件次第。それに失敗すれば、損失は大きい。
どんな投資もそれは同じ。



287 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 08:52:47 ID:tE+cIWW7
経費はらって税金も高い、事業税までかかって55%
REITは10%のみ来年からも20%だけ利回りは現在2〜5,5%と低い


288 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 10:10:09 ID:???
人類の歴史の長期トレンドとして地価は右肩上がり。
短期でも下がったのはバブル崩壊後のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃−減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が4%つくまでは買い。

289 :就職戦線異状名無しさん :2007/03/10(土) 11:34:54 ID:8IHhWjIm
人類の歴史の長期トレンドとして人口は増加。
短期でも下がったのは太平洋戦争のみ。
つまり、不動産投資は元本保証で家賃−減価償却は金利。
ノーリスクマネーの銀行預金が4%つくまでは買い。


290 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 11:35:54 ID:???
金利が4%つくのはインフレがおこてるからで
実質的な金利はいつの時代でも変わらない。

291 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 11:41:19 ID:y4bYPUN1
にしやままきにこあいたいけこんしたい

292 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 15:02:18 ID:???
人類破滅までの過程を逆算すれば
好況と不況は所詮表裏一体。
土地は管理コストがかかり
債権は常に信用不安を抱える

資本主義経済は安定と信用と混乱によって成立している
株は恐怖に弱く債権は政治に弱く土地は自然と人間に弱い

この世に普遍なものはなく
一切皆苦、安寧に生きるべし



293 :名無し不動さん:2007/03/10(土) 15:28:09 ID:???
確かに安定低的に低リスクで収益の上がる不動産投資は今までは魅力的だったけど、
都心部がココまで上昇するともう追っかける気力が無くなっちゃったよw
都心以外興味ないので、私は退場しますが残られた方々の御武運をお祈りします。

ここ数年日本中何処で何買っても現金1億円は概ね1億円の価値として扱われているけど、
不動産に関しては3年前の現金1億円が、今不動産屋に行くと3千万円くらいの価値しかないし。
不動産投資諦めて旅行やショッピングで1億パッと使いますw

294 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 08:50:53 ID:???
3年で3分の1って、293は90年代の人ですか?
バブルまでの経験からすると、不動産は天井と思った後の騰がり方が
すごいよね。騰がれば騰がるほど、騰がる速度も加速して、最後は
歯止めのつかないバブルになった。
都心でも騰がり始めて3年。その他は2年に満たないから、まだまだ
序の口。

295 :春わかめ:2007/03/11(日) 08:56:18 ID:Uxf0eDnS
「東京の土地を本気で購入するなら」
不動産探しは、不動産屋さんのホームページでというサイト。
特に、東京の土地を探すときには有効らしい。
ホームページで埋もれ物件!探せ!!それ〜!!


296 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 12:14:00 ID:xc30kEMh
大家さん学びの会とかのメーリングリストに入ってたんだが、突然有料になってびっくりした。
しかも、有料化の告知が来た瞬間からメーリングリストの配信が止められて、質問や抗議は一切出来なくなってた。
みんなで知恵寄せ合ってるのに、なんで商売にするかな。
そんな奴らばっかりだ。


297 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 14:22:35 ID:???
おちかれさまでした。

298 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 15:45:04 ID:ojJKYSMJ
今、不動産はバブルって意見が増えているけれど
ホントかどうか確かめたければ、
日比谷図書館行って住宅情報のバックナンバーをながめてみるといいよ。
数年前と比べて相場が上がってる場所、そうじゃない場所いろいろある。
具体例が時系列で調べられるので自分がターゲットにしてるところはどうなのか
自分で確かめればいいよ。不動産の場合、今売りか買いか答えは一つじゃない。

299 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 17:15:40 ID:zNcVzVZA
>>293
株式市場でも同じだね
っていうか株の世界はさらに現金の価値が低下している
今の1億は3年前の1千万ぐらいの感覚
インフレになってないのが不思議なくらい
俺の資産はこの3年で200倍になってるから
今の日本の物価の安さはまさに天国

300 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 17:46:30 ID:???
299の資産は3年前の1000円から現在は20万円に急増w

301 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 17:52:18 ID:???
そういうレスくると思ったw
待ってたよw
ちなみに3年前の資産は120万
超貧乏人でした

302 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 19:20:56 ID:???
ハイハイ、付加価値ある書き込みしてね

303 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 19:27:20 ID:???
まずおまえがしろよ
どんな高尚な書き込みがあるのか楽しみだな

304 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 19:36:28 ID:???
馬鹿だね。299が6行も使って中身ないから、言ってるのに。
何で言われてるか分からんのだろうな。馬鹿だから、、、

305 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 19:42:16 ID:???
おまえの2行のほうがよっぼど中身ないよ 馬鹿ヤロウ

306 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 19:49:40 ID:???
そもそも6行も使って恥ずかしいと思え

307 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 20:36:49 ID:???
俺の貯金箱は三年前の1円から
12万倍になった。まぁ、株で3年で200倍になった会社は1社も見つかりませんでした。天才!

308 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 20:52:55 ID:???
結局、今の相場でも儲け方を知ってる人間が勝ち組

309 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 21:34:48 ID:???
株で3日で120万儲かったら嬉しい。
でもここは不動産板ですよ。


310 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 23:49:58 ID:xc30kEMh
問題点といえば人口減少につきるでしょ。
これから毎年80万人ずつ人口が減るんだってよ。

人口が減る=お客さんが減る

それだけならまだしも、

人口が減る=空き家が増える=賃貸住宅が増える

なわけで。客が減ってライバルが増えるって最悪な状況。
しかもまだしばらく東京の人口は増える。
ってことは東京以外は恐ろしいことになるってことで。
日本中ゴーストタウンだらけになるんだろうね。
まあ、不動産投資だけが厳しいわけじゃなくて全産業が厳しくなるわけだけど。

311 :名無し不動さん:2007/03/11(日) 23:57:47 ID:???
だから移民を受け入れるんだよ
これはもう仕方ないこと

312 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 00:15:14 ID:SnQmPUP2
>311
移民を受け入れるくらいなら「生めよ増やせよ」ってやったほうがいいと思う。
日本という国を壊していいのなら移民受け入れでいいだろうが。
今の日本で毎年80万人ずつ移民を受け入れたら、恐ろしい社会になると思うよ。
多分、中国に飲み込まれていくだろう。


313 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 00:28:53 ID:???
>>312
ヒント
労働ビザによるシンガポール方式



314 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 00:36:35 ID:SnQmPUP2
>313

そりゃシンガポールならそれも可能だろうけど。
シンガポールって、人工的に作られた都市国家だぜ。
タクシーで国中回れちゃうくらいに小さな。
独自の文化があるわけでもない。
日本とは全然違う。

315 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 03:06:59 ID:SnQmPUP2
毎年80万人ずつ減っていくっていうのは、
5年後には400万人、10年後には800万人減り、3百万戸くらいが空き家になるってこと。
ヨーロッパのちょっとした国だったら消滅しちゃうくらい。
それまでに売り逃げるしかないのかね。

316 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 10:44:27 ID:MSY+SWo5
供給数も調整されてますからw

317 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 10:57:53 ID:coGH9aEB
移民なんて論外だろ。犯罪は増えるし、嫌な雰囲気を作るだけだ。
ロボットを大量に生産して単純労働力とした方が未来的だ。

それに人口が7000万人ぐらいの方が、一つ一つの住環境は良くなって良いと思う。
現状は、狭くてボロくて貧相な住居が大都市は多過ぎ。
そろそろ真剣に是正すべし。

318 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 11:03:22 ID:???
一次取得で買い換えを考えて中途半端なマンションを今買う奴が十年後に地獄を見るのですよ。

319 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 13:57:49 ID:???
>>317
ロボットの部屋を掃除する移民が必要、とクルーグマンが言ってた。

320 :名無し不動さん:2007/03/12(月) 21:45:58 ID:???
不動産投資の美味しさは一生知らないまま終わっていく奴も多いだろう

321 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 03:08:12 ID:PjnMiVz8
人口が減っても不動産賃貸業がなくなるわけじゃないけれど。
家賃と貸す部屋の質はずいぶん変わるだろうね。
今、家賃7〜8万で720平米以下のワンルームに住んでいる都心の一人暮らしでも
一クラス上がって30〜50平米とかに住むんじゃなかろうか。
家賃はそのまま7〜8万で。
10年後にそうなるくらいのつもりでいたほうがいいんじゃなかろうか?

322 :名無し不動さん:2007/03/13(火) 03:09:26 ID:PjnMiVz8
↑打ち間違い。
×720平米以下
○20平米以下

323 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 09:59:53 ID:???

人口減少しても世帯数は増加してんだが・・・
まぁ、賃貸アパート・マンションへの流れは変化ないのは確実かなぁ

戸建てはカネの無駄

324 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 10:06:40 ID:R/j8qsRv
不動産投資は、皆儲かったと錯覚してるだけだろう。

325 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 10:49:51 ID:???
相当のアホ以外は
みんな儲かるだろ 普通
サービス競争・価格競争ない業種だから
立地と家賃が普通なら横並びでOKなんだから

326 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 16:38:05 ID:eNzMY1MQ
先々代の言いつけを守って不動産投資をしていない地主だけど
(1棟建ててみたいけどw)、周り見てるとアパマン建ててる
元農家の地主はやっぱり先祖から所有してた大部分の土地を失ってる。
素人には不動産投資は長期的に孫子の代まで見ると厳しいかも試練ね。

でも、駅前とかブランドの土地なら儲かると思うよ。儲からなかったら
ここまでのブームにならない。

327 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 16:57:19 ID:Bqnj0Kfa
いいよいいよ、もう。
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173790135583.jpg
http://xxx-uploader.myphotos.cc/src/1173757984232.jpg


328 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 18:00:33 ID:???
貸店舗が一番だと思うんだけど

とりあえず場所とハコだけしっかりしてればあとは店がやってくれるし、什器も備品じゃなくって残地品にしとけば壊れても関係ない。

うまくいく店が入るかどうかが運命の分かれ目なので入居時ちぇっくはそれなりに必要だろうけど

329 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 19:27:44 ID:???
>>328
問題点としては物件が駅近か店舗向きの幹線道路沿いに限られる事、
容積を生かす面から2階〜5階(例えば)を全部店舗として貸せるほどの
店舗需要のある土地の地価が高いこと。

330 :名無し不動さん:2007/03/14(水) 20:01:51 ID:???
駅近くのワンルーム
郊外の駐車場2台つきのファミリーでOK

331 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 00:53:30 ID:???
ま、セオリーを守ってやれば、下手打つ奴が多いので確実に儲かる。

332 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 02:55:42 ID:Pd9jNoAW
不動産投資ね・・・。
読みなさい
http://blog.livedoor.jp/okane007/archives/52888986.html

333 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 06:11:20 ID:???
借金してまで買わないこと
借金しても割にあうような物件はローン審査が降りるまでの間に、現金持ちにかっさらわれる。

現金なら直接競売や公売から調達できるし

とりあえずリーマンにとっては経費扱いで落せるのもデカイ(ちゃんと案分しましょうね)

334 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 12:11:59 ID:???
まあ、法律に逆らうような商売やってれば儲かるかもな。

335 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 12:15:34 ID:???
あんまり派手な儲け方してると目つけられるよ。この日本社会ではね。
狭い社会だから。

336 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 12:22:01 ID:???

結局、オーナーと建築会社が儲かって そのカネは借りてる人が出す

人口減少して ひとり暮らし世帯が増加って これからは賃貸かなぁ



337 :名無し不動さん:2007/03/15(木) 22:42:39 ID:???
借金は悪ではないよ。うまく使えば味方になる。
借入は不動産のメリットでもある。

338 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 05:33:15 ID:???
>>337
いや、ごめん。そういう話じゃないから

339 :名無し不動産:2007/03/16(金) 07:09:05 ID:m8q1j6lw
>>337
>借入は不動産のメリットでもある

私の知識不足でしょう。意味がわからないので教えてください。
お願いします。

340 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 07:22:30 ID:???
>>339
手持ち資金以上の投資ができるので、利回りが高まる。
株の信用取引のように値下がりしたから追証を求められるわけでもない。
金利は異常低金利な上、経費で非課税。(事業融資と比較されたし)

341 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 07:25:26 ID:???
完全否定する人もいたので、かならずしもだめだというわけではないことを言いたかっただけ。
不動産に限らず投資する人間ならみなさん知ってるはずですよ。
わからないなら当然やめたほうがいい。
今更議論しても仕方ないのでこの話はもういいのでそのまま続けてください。
失礼しました。

342 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 07:49:31 ID:???
>>341

確かに完全否定は良くないね。
”ここぞ!”というネタをつかんだ時に借りるのは正しい姿
不動産貸付は儲かると錯覚して漠然と借り入れすると痛い目みたりするかもよ、っていう程度に。


ま、実際問題、銀行って自宅新築以外の投資用途の場合、あんまり貸してくれないわけだが。。。

343 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 13:43:27 ID:???
利回り10%とか言うけど
これって家賃収入の税金が考慮されていないみたいだけど
物件の購入金額が家賃収入でチャラになるまで
税金は払わなくていい、ということなの?

344 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 14:02:28 ID:???
>>343
んなわけない(って漏れもそう思ってて税務署に聞いた)

税務署の見解はもっとひどい。
土地の価値は毀損しないので、建物の減価償却費と租税公課、あと銀行様への利息だけだよと。

345 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 14:49:16 ID:???
>>344
つまり税金払わないといけないって事?
不動産屋が謳ってる利回り?%って全然って事だね。


346 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 15:36:49 ID:???
>>345
ネットとグロスって知ってるか?

347 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 15:49:02 ID:???
>>346
不動産屋が謳う実質利回りにも
税金については反映されていない説明が多いと思うけど?

348 :名無し不動産:2007/03/16(金) 17:57:18 ID:m8q1j6lw
339です。
340さんお返事ありがとう。
やっぱりわかりません。もっと勉強して出直します。

349 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:06:21 ID:???
いろいろあるんだが、株とか外貨とかとは比較にならない魅力が
不動産投資にはあることが分からんようじゃ話にならん。
株には配当は雀の涙しかつかないから、騰がっても売らないと利益
は得られない。
不動産はキャピタルゲインも期待できるが、インカムゲインつまり
売らなくても、利益を手にすることができるというメリットがある。

350 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:07:33 ID:???
このインカムゲインがネットで5%程度しかないとか文句を言う奴の
気が知れん。んなこと言ったら、株の配当なんか1%あればましな方
ではないか?

351 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:09:06 ID:???
さらにローンを組まない方が得というに至ってはキチガイかと。
不動産ローン金利は騰がったとは言え、3%やそこら。
ネットで5%では回せるから、2%は利ざやが稼げる。

352 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:11:50 ID:???
ローンを組む必要性。それは何よりも投資は資金の多寡で勝負が
決まるということだ。これは不動産でなくとも株でも何でも同じ。
賭博で倍倍で賭けていけば、最後は勝てることは分かるだろう?

353 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:12:54 ID:???
すごく簡単な話、魅力的な美味しい物件というのは安い物にはない。
高ければ高いほど、高利回りに化ける物件が転がっているものだ。

354 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:29:00 ID:???
ということで、限られた手持ち資金で魅力的な物件を買うにはローンに
頼る以外に選択肢はない。
実際、億単位でないといい物はないので、人生の長さを考えれば、収益
不動産持ちになるには資産家の子供でない限り、ローン以外ありえない。

355 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:29:54 ID:???
もちろん、一生、不動産投資と無縁に生きていくならよし。
体を資本にマジメに働いていけばいい。

356 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:31:32 ID:???
ただ、収益不動産を手に入れれば、自分で働くのと同等かそれ以上の
収入を継続的にもたらしてくれることもあるということだ。
これは人間、誰しも病気もすれば失業することもあることからすれば、
とても心強いことだ。

357 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:33:01 ID:???
しかし、こういう金の卵を産むガチョウを手に入れるのは当然、
容易ではない。
相当程度の予備知識と経験。リスクを取る度胸。手間隙を惜しま
ないマメさ。
こういった条件を備えていないと、不労所得クラブの仲間入りは
できない。

358 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:48:24 ID:???
まず、頭金3千万貯めよう。
この意志がまず難しい。
3千万貯めて、これを住宅にも車にも充てずに、投資に
回す意志を通せるかだ。

359 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:50:15 ID:6Npi75ZZ
リーマンが銀行に株かFXで運用するから1億融資してくれと
頼んでも銀行は運用目的で融資しない。
収益不動産の購入目的だと融資してくれる。
利ざや稼ぐには収益不動産を買うしかない。


360 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:51:52 ID:???
頭金ができたら、健美屋辺りで収益不動産物件を検索する。
8千万〜1億都内で検索すると200件ほど物件が出る。

この中では
http://www.kenbiya.com/realestate/47373
なんかは割りと申し分ない(一点を除いては)。

361 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 21:59:37 ID:???
上の物件は、ある理由でローンが難しいと思うが、借りられたら、
とても美味しい。
北品川駅1分、品川駅10分という立地だと、まず空室はない。
現在、満室で736万年収があるとのことだ。
3000万頭金で、5000万ローンを組むと、20年返済で月30万弱。
満室収入は60万なので、キャッシュフローは月30万プラスだ。

362 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:02:00 ID:???
もちろん、ケチをつけようと思えば簡単なことだ。
満室収入は不確実だし、修繕費も税金もかかってくる。
何よりも、3000万円の頭金をつぎ込んで、月々30万収入が
増えるだけということに耐えられる奴はほとんどいないの
だ。

363 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:05:41 ID:???
ということで、20年後ローン返済し終えた時には、3千万の頭金で
8000万のビルが手に入って、その間、月々30万以下の収入増がある
(ローン完済後は60万正味)という話でも、ほとんどの奴がケチを
つけてやらない。
だから、ほとんどの奴は永久に労働者のままなんだよね。

364 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:48:28 ID:OXT8NCaK
しかし、20年は長いよな
俺は5年ぐらいしか耐えられない
まあ、長くても10年以内じゃないとめっちゃ不安

365 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:50:10 ID:OXT8NCaK
ん?よくよく考えると20年後は8000万の価値あるんかいな?

366 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:52:11 ID:???
上ものはないだろうね。
土地値だけかな。
ただそのころは大規模修繕も必要かもね。
ちょっと不安だなぁ。

367 :名無し不動さん:2007/03/16(金) 22:55:39 ID:???
というように、ネガティブな気持ちが出てくるので、簡単には
収益不動産オーナーにはなれないってこと

368 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 00:05:48 ID:WDP7v6Ko
361>>
●容積オーバー と そんなアフォな。 ホリエモンにはなりたくない!

369 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 00:49:25 ID:/MktLKP5
あんまり安易に誘うのもどうかと思うよ。
例えばその品川の物件を入手して利益を上げ続けようと思ったら、
リフォームのノウハウや賃貸募集のノウハウ、管理のノウハウがそれなりに必要。
ど素人がいきなり入手してもうまくいかない。
ほかの投資と違って、不動産投資は金だけ賭ければいいってもんじゃない。
投資ってよりは、事業を始める感覚に近い。

370 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 08:03:34 ID:???
3000万頭金で5000万のローンて
やっぱ保証人いるよね?


371 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 08:07:49 ID:???
>>361
>満室で736万年収があるとのことだ。

税金は払わなくていいのでしょうか?



372 :371:2007/03/17(土) 08:13:05 ID:???
361氏の一連の書き込みはとても参考になります

3000万で現金で買うより
1億ぐらいの物をローンで買うほうがいいのか・・・
でも火事とか地震とか自殺とかあると
賃料が入らなくなってまずい事になるかな。


373 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 08:56:41 ID:???
>>349
面白かった。

374 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 09:17:10 ID:60evg+5D
>370空想ニートあいてにすんなよw
経費も0みたいだしwww

375 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 11:16:31 ID:???
5000万借り入れか・・・担保が物件だけで、自宅は除外できれば悪い話じゃないかも。
でもテナント契約も所謂、”旧法”テナントってのがあるんだよね。

オーナーチェンジだとそれもある程度考慮しなくちゃならないか。
(まあ個人ほど厄介ではないのかもしれんけど)

>>374
そういう頭のいらないコメントはいらないよ。

376 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 11:28:29 ID:???
上の品川の物件の場合、容積率大幅オーバーなので、都銀など
審査の厳しいところは難しいけど、信金やオリックスなど、
高金利な代わりに審査が甘めなところもあるので、トライして
みる意味はあるかも。
書き込みのポイントは、どうせ、不動産投資やるなら、ローン
組んでレバレッジ効かせてやるんじゃなきゃ、労力使う甲斐が
ないってこと。
いずれにせよ、不動産を見る目、経営の才覚と知識が必要なの
は言うまでもない。ただ、それを乗り越えれば、証券会社の営
業に薦められるまま投信を買うのとは比較にならない魅力があ
るってこと。

377 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 11:39:52 ID:uRNSDNsN
>>369 その通り
素人には無理だから、信頼出来るパートナーを見つけるのが1番。
良い時ばかりとは、限らないからね。
保険の意味でも信頼出来るパートナーの不動産業者を見つけておかないと。
保険よりは使用する頻度は高い。

最近、この類の書籍が多く発売されており
その多くは、複数の不動産業者に依頼する事を勧めて
いるが、それでは本当の意味での信頼関係は生まれない。

378 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 13:05:05 ID:???
恥ずかしげもなく「本当の意味での信頼関係」
とか言えちゃうやつにはカイジの限定ジャンケン編
を読ませたい


379 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 13:18:27 ID:???
一人 不動産投資経験なしか失敗したアホが必死に批判してるなwww

380 ::2007/03/17(土) 13:47:55 ID:60evg+5D
おうまさにお前のことだなwwwwwwwwwwwww
脱税すなよwwwww
必至になって連投するからばればれだぞwwwwwwwww

381 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 13:54:36 ID:60evg+5D
利回り9%で所得時の経費利息などで6台%
さらに減価償却税金賃料減少空き部屋リスク・・・・
脳みそお花畑さんはうらやましいです


382 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 14:03:32 ID:???
8000万の物件買うのにローンとか言ってるからいつまでたっても労働階級なのです。

383 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 14:12:34 ID:kk/TuDvl
借金しても儲かって不労所得たんまりならみんなやってるずら

リーマンがこぞってやり出したらバブルだよ

384 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 15:49:18 ID:???
資産4億賃料月350万ってやつならいる
競売でかって知り合いに改装させて安く上げてすげー必死だったけど

385 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 15:53:48 ID:???
>>383
金持ち父さん以降すげー増えたぞ>りーまん大家

競売の落ちる金額がある時期からドン!って上がったらしいからな

386 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 16:32:09 ID:kk/TuDvl
日本人は一斉に一方の方向へ流れる修正があるからなあ

日々生存競争をしている海千山千の業者の中にのこのこ全財産握り締めて
この業界の中に入ってくと身ぐるみ剥がされるべよ

387 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 17:48:43 ID:???
儲かるか損するかは、物件によるとおもうけど。

ところで新築と中古ってどっちがいいと思う?
中古の方が高利回りだけど、20年後の物件の価値はどうかな?
新築だと利回り低いけど、20年後も物件の価値はありそうだけど。
どっちがいいだだろう?

388 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 19:39:50 ID:???
>>386

モレはその口。人から借りてあの本を読んだ(買えよw

次の週、なぜか競売で自宅近所の戸建店舗(23区内の私鉄駅近)を落としてすぐ貸しに出した。
かかった費用は2000万。ヘソクリ1000万、家計の貯蓄から1000万。家賃は月額13万。
5年以上経ったが妻には今でも話してない(ww

按分は必要だけど経費扱いでいろいろな物を買ったりできるので
財布が二つになったようで色々便利


>>387

戸建なら古くっても無問題。集合住宅の築20年以上はやめたいところ。

新築は2割問答無用に利益が載ってる気がする。処女の価値みたいなもの?

389 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 20:57:18 ID:???
>>386
逆に業者が参ってるよ。競売素人に荒らされて落とせねーってね

390 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 20:57:48 ID:???
新築は自分で設計施工管理しないとね。建売は業者の利幅が厚い。
業者がリスクを抱えてるから当然といえば当然だけど。

391 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 20:59:27 ID:???
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392 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 21:02:29 ID:???
>>391
実 の字が一緒

393 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 21:11:15 ID:???
「金持ち父さんに書いてあるから、不動産投資は儲からない」
って論理を振りかざす奴、論理学勉強しろw

394 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 23:01:55 ID:???

先月、銀行の金利ついていたワケだが、、、、半年で12000円ってヤバいだろ

アホです な

395 :名無し不動さん:2007/03/17(土) 23:40:21 ID:???
よく意味がわからないこと聞くんだね。

396 :388:2007/03/18(日) 09:05:07 ID:???

嫁が2000万をオリックス信託銀行の5年定期に入れ
2001年から2006年に得た利息(税抜) 90万強
継続したら利率が上がったので5年後の2011年に受け取る利息は150万程

完全なる不労所得が10年で240万

リスクは
・銀行の倒産
・インフレ(但し、仕組み預金ではないので解約自由)



2000万不動産に投資した漏れの方は
5年で700万程度の収益は上がったが、不労所得と言われるのは心外な程度に
手を煩わされている。

種銭あってもこれだから、という話

397 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 10:04:03 ID:???
住民税、厚生年金、健康保険とリーマンにとって総合課税は不利な気がするんですが、

申告分離でパフォーマンスがいいのは何ですかね?

398 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 10:50:30 ID:???
金持ち父さんは株式投資信託を小ばかにしていたが
不動産投資もおなじだった。
つまり東京都港区虎ノ門で1200万のライオンズマンション買って
あちこちリフォームしてシステムバスを着替えのできるトイレに改装して
士業の人に18万で貸してわかったことだが、
投資信託とあまり変わらないことがわかった。

やはり究極の投資は砂時計をひっくり返すかのような成長著しい国を
ある日突然、クーデターや分割内戦を起こさせてそれを長期化させるのが
一番良い投資だとおもえてならない。


399 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 11:28:56 ID:???

オリックスまで低金利なら 不動産投資しかねぇな
東京スター銀行に預金してアパート建ててみるかな



400 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 11:31:58 ID:???
数年前、さわかみ投信買ってたら
今は、2倍になってんだよなコレ 選択が大事

401 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 11:34:08 ID:/8zJZXHk
俺は積極的な不動産投資じゃなくて相続の引継ぎなんだけど
固定資産税待ったなしに毎年250万取られると、同価値程度の現金のほうが遥かによかったと思う

402 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 12:29:20 ID:???
どこに どのくらいの土地?安いなあ

403 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 12:37:59 ID:???
不動産が投資と言えるのは人口が増加しているという最低条件を満たしている時のみ。
今は不動産投機の時代。
将来は不動産投棄の時代。


404 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 13:34:01 ID:???
>>402
固定資産税年250万が安いの?

405 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 15:41:13 ID:???
388は投資が小額過ぎ。
5倍は投資しないと効果ないよ。
労力を投入するに値するか否かは、1億が目安。
月々のキャッシュフローがリーマン平均を超える水準なら、
本業に多少障害が出てもやる意味がある。

406 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 16:45:43 ID:???
>>405
わかっちゃいるんだけど、親子で地面ばっかり買いあさってももなぁ、ということで
とりえあえず勉強がてら買ってみた感じです。

株はある意味元本毀損の可能性が高い、23区内駅近の土地は基本的に価値が一定。
ある程度のインフレ追従力もある。とりあえず雰囲気はわかりました。

あとは今ある土地に建てる業者と上物の方向性を固めておく必要がありますね。

407 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 17:01:43 ID:???
>>406

13*12=156

156万の家賃収入だとどれぐらい税金はらうの?

408 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 17:52:37 ID:???
>>407

固定資産税:5万位かな
所得税: 必要経費等をを引いた分の20%・・・
住民税: いくらだろ

あと、児童手当受給資格がなくなったので 年間-12万

年の修繕費にもよるけど残るのは100万位かな。
グロスで5%か。

409 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 17:59:12 ID:???
>>408
20%も税金はらわないといけないんだ・・・

2000万円入れて、このままいって20年でチャラかあ、
そのときに物件の価値がどれぐらいかだね。

やっぱり結構難しいね。

410 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 18:39:17 ID:???
401は更地で相続したの?賃貸不動産や居住用不動産の相続税は
現金より遥かに軽いんだけど。

411 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 18:46:30 ID:???
>>409
総額2千万の投資じゃね。
頭金2千+ローン5千→キャッシュフロー年2百
→5年後給料+賃料を頭金2千+ローン5千→キャッシュフロー年4百
→10年後給料+賃料を頭金3千+ローン7千→キャッシュフロー年7百
ってな具合に複利で自己増殖させていかないと。

412 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 18:47:44 ID:???

不動産を投機って言っている天才がいますwww アホか?
人口減少で家と土地が不要になるらしい 世帯増加にどう対応していくんだ?




413 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 19:30:10 ID:k05hTJed
おいおい。
世帯増加がずっと続くわけじゃないぞ。
人口減少といくらかタイムラグがあるだけで、すぐに世帯も減少していく。
そんなの当たり前じゃん。


414 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 21:10:33 ID:???
>>413
地方はね。23区内は別格かと

415 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 21:16:02 ID:???
つか別に儲からないと思う人間は興味ないだろ。
わざわざ、来るってことは気になるんだねえw

416 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 21:26:57 ID:???
>>415
そうだな。いずれにしても種銭が最低ウン百万かかるから、
それが無理でネガティブなことばかり言ってるやつは5万から始められる株買ってろ!って感じではある。

417 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 21:38:02 ID:???
人が儲かると嫌だから、足引っ張る事言う奴はリアルでもよくいる。

418 :名無し不動さん:2007/03/18(日) 22:07:15 ID:???
>>417

とりあえずこんなのをお勧めしておきたいな。

\15Kで株主になれて、優待\3K 優待利率実に20% !!
ttp://biz.yahoo.co.jp/stockholder/search?detail=2709

419 :名無し:2007/03/19(月) 01:32:23 ID:PoNYE+iG
 自分が最近思うのは、お金があれば都心のマンション買うのがいいですが、資金がなければ、
下手に、相模原とか買うくらいなら、九州とかの政令都市で物の良い物件を利回り
12から13%、単価にして、250から280マン程
で買うのってありだと思うんですけど。確かに、自分で管理はできないし、家賃
保証とかすると、利回り落ちてくるとはおもうんだけど、10年くらいもって、
その上で220マン程だったら儲かるんじゃないかと思うんですけど、浅はかですかね。
もちろん、リフォーム費用の回収で、賃料が低いのは厳しいという面はあると
思うが、詳しくしらないけど、共済の保険で月々2500円ほどでそれも面倒
見てもらえるともきいたことあるし、どうでしょう?
決して悪くない戦略だとおもうんですが。

420 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 02:29:09 ID:???
>>419

日本語からやり直しw

421 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 06:02:50 ID:???
>>419
個人で始めるなら近すぎず、遠すぎずって程度にしておかないといろいろ大変だよ。

夜逃げ、苦情対処(雑草、ゴミ、倒壊、破損)、自殺、振込み無しetc...

422 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 08:49:49 ID:BQRbS8x6
私は横浜川崎限定で物件を増やしています

423 :408:2007/03/19(月) 09:02:54 ID:???
>>408
グロスはじゃなかった。ネットで5%だね

424 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 10:31:34 ID:Q9fzlNC7
駅から8分以内のアパマン1棟丸ごとか戸建なら土地の価値が最低残るからやってもいいけど
資金面や需要が難しいからな

まあ、そんな金ないしリスクも取れないんで俺はできないな

425 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 12:10:04 ID:???
みなさんやはりメインバンクは地銀なんですか?
大手では融資を受けにくいと本で読んだんですが。

426 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 15:29:23 ID:???
>>421
>個人で始めるなら近すぎず
近いとまずいの?



427 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 16:28:02 ID:???
>>425
地銀は融資先がない(資金過剰)ので借りやすいよ。
都市銀は相当信頼がないと難しい。

428 :名無し不動さん:2007/03/19(月) 19:50:07 ID:Akgsleme

【年齢】 42歳( 今年で43)
【顔面】 キモメン
【髪型】 前髪垂らして真ん中分け 黒髪
【髪質】 直毛
【服装】 喪男なりに気を使ってる 
【身嗜み】月イチ美容室でカット
【身長】 171センチ位
【体重】 57キロ位
【生息地】板橋区赤塚 
【彼女いない暦】(喪なんでいうまでもないが)年齢
【家族構成】母親(一人っ子)
【学歴】 高卒?
【職歴】 ほとんど無職だが、履歴書偽っての誰でも入れる会社に転職を
     繰り返している。同じ職場で2ヶ月以上勤務無し。42年間で
     労働日数推定166日

【趣味】 一人カラオケ エロサイト閲覧  デリヘル巡り(一流シティホテル使用)
【特徴】 高齢喪男特有のオーラを放っている
     大嘘つき(過去の虚言集)
     昔、婚約者がいて自分から破談にした
     母親の持ち家と年金で生息してるのに、都合が悪くなると
     母親が緊急入院したり、病気になって看病するとかいう
     遠方に彼女がいる。
     自分で買った時計を彼女の親父からのプレゼント
     (空想)の彼女の親父が探偵使って自分を調べてるのでちゃんとしないと
     だめだといっててほとんど無職の実家寄生虫
【特技】 早歩き 一人遊び 一人カラオケ
【好物】 なし
【武勇伝】誰もいない事務所で枡かきながら一人カラオケ
【口癖】 結婚できないんじゃなくてしないんです
【座右の銘】排水の陣

429 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 05:55:12 ID:???
>>426
まあそれは人によるとおもうけど、
物件近くに家の近所の人がいると変なうわさがたちそうでしょ?
自分で作業しずらい(なにより目立つ

430 :名無し不動産:2007/03/20(火) 06:52:56 ID:efApyi/6
>>426
賃借人⇒他人のものだから、きれいに、大切に使用してくれない
賃貸人⇒それを見て怒る、注意する
賃借人⇒口うるさい大家に嫌気が差す⇒出て行く

だから近所はやめなさいといわれたことがあります。

431 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 07:39:19 ID:???
>>430
立地、建物的に魅力的な物件手に入れて
早めに追い出すってのもいいな。

礼金2でも飛びつくような設備で

432 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 09:01:04 ID:???

借り人→きれいに使わないと、出るとき賠償

貸し人→家賃支払いしないなら、出てくれた方がありがたい



433 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 10:09:20 ID:IpYv8yWZ
不労所得を得る不動産投資
お前らが不動産屋で、低リスク高リターンのいい物件あったら客に売らず
自分や身内が所有するだろうに、常識的に考えるとさ
まあ、我々素人は物件を手に入れてから、こつこつ手を入れて魅力的な物件
にするぐらいしかないわな
想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど

434 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 12:42:38 ID:???
>>433
そうでもないよ。運転資金は回してなんぼだから、さっさと右から左へ流した方が
いい場合も多い。資産としてずっと持って、その上で家賃収入が欲しい大家とは違う。

>想定以上に、費用も手間もリスクものしかかるけど
これは確かにそう。

435 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 12:50:38 ID:???
だから、不動産屋に管理を任せる

436 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 12:52:27 ID:???

客に売らず自分で所有?

→バランスシート考えたら客に売るだろ!



437 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 15:32:35 ID:???
評価2000万円ぐらいの土地なら
上物にかけられる資金ってどれぐらいかな?
賃貸アパートだったら。

438 :かかし:2007/03/20(火) 15:49:17 ID:cliNproP
東京のマンション情報
東京で売り出されているマンションは、自己居住用、賃貸用の2つに
分類出来ます。自己居住用は、日照りとか周囲の環境が重視されます。
賃貸用は東京23区(新宿区・渋谷区 ・世田谷区・港区・目黒区・ 大田区・
品川区・中央区・千代田区・文京区・台東区・墨田区・足立区・北区・板橋区
・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・江東区・荒川区・葛飾区・ 江戸川区)内
であれば、ほぼ相場で賃貸出来ます。  
そこで、アセットとかリートとかと言う不動産用語が生まれました。  
東京23区内のマンションは、いくらで賃貸できるのかで価格が決ま
ると言っても過言でありません。
http://yuririn.suppa.jp/tmanshon/
最近の傾向ですが、大手不動産検索サイトで物件を探しても、所謂、
売れないから宣伝している物件とか、こちらでも、あちらでも見かけ
る物件とかで、掘り出し物と言えるものが見つかりません。
不動産物件検索は、不動産販売仲介各社のホームページが良いのでは
ないかと、常々思う今日このごろです。

439 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 19:11:26 ID:???

なんか、不動産投資に否定的な書き込み見てると
否定する人って高卒並みの理由しか書けないのか?



440 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 19:21:32 ID:???
2行レスだけの中身の無いつまらん煽りも、ずばり同レベル

441 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 20:55:44 ID:???

世の中、車すら現金で買えないヤツもいるのに、このスレは豪気だよなぁ。
2000万現金で過少投資だからねぇ。

442 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 21:06:10 ID:???
もともと税金対策って事まで考えてるし
死ぬ時に0または土地だけ残すのがベストな投資なんだよ不動産は
子供に現金たくさん残して死ぬのも考えもの

443 :噂話:2007/03/20(火) 21:37:13 ID:DGSieFPR
この方の不動産投資は..
http://plaza.rakuten.co.jp/mikao/

採点すると何点ぐらいなんですかね〜


444 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 22:04:48 ID:???
良く読んでないので点数は???だけどアクティブだねぇ

445 :噂話:2007/03/20(火) 22:42:40 ID:DGSieFPR
 プロでも 築20年のマンションでも、表面利回り15%以上だったら 買いますか?


446 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 22:57:28 ID:???
>>433
不動産屋にそれだけ甲斐性ある奴がどれだけいるか。

447 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 23:24:58 ID:???
自営の不動産屋は嗅覚スゴいぞ
正直、別の人種だと気づいてゾッとした
リーマンの青二才不動産社員と一緒にしたらいかん

448 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 23:50:14 ID:???
別に。
枯れ尾花の正体見た方がいい。

449 :名無し不動さん:2007/03/20(火) 23:56:12 ID:???
>>445
旧法住人の軒数による。
3割までなら

450 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 00:07:43 ID:???
>>448
地縁はインサイダー並みやw

451 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 00:58:23 ID:5KNSp62k
>>443
やりすぎだろう、借金しまくって郊外のボロ買って(ry
融資するほうもするほうだけどさ

452 :噂話:2007/03/21(水) 05:29:33 ID:sKXhABiQ
>>449
旧法住人?
素人にわからないです。はい



453 :噂話:2007/03/21(水) 06:10:44 ID:sKXhABiQ
>>451
ほかにも数件買われるそうですが
このようにして、みなさん金持ち父さんのように..


454 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 09:05:03 ID:???
>>452

ヒント:一般と定期

455 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 09:25:13 ID:???
>>452
ttps://www.wendy-net.com/faq-new/08/n-131.html

456 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 09:38:31 ID:???
で、皆さんは特に契約時”新法”を意識してます?

457 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 10:08:28 ID:???
新法の前に 民法理解してねぇと意味ねぇよ 1番大事なのは省の通達

458 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 10:39:05 ID:???
443併用自宅は結構よさげだね

459 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 11:23:34 ID:???


>>458
悪いけどアンカー入れとくれ。

460 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 14:18:56 ID:???
結局、世の中、誰かが大家で誰かが店子。
今の大地主も、最初に不動産買い漁った頃には、このスレで
茶化してる連中みたいなのに、からかわれても無視したんだ
ろうな・・・

461 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 14:51:22 ID:5KNSp62k
うちの近所の地主達は元からの地主(元農民、名主)だけどな
ま、借金せずに近場で1棟ぐらいなら資産の分散、相続税対策の意味はある

投機なら適当に買って売り抜けて利ざやを取るというのも、もちろんアリだと思う



462 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 15:30:55 ID:qLFKn2tH
マンション投資の営業マンは行き場のない輩の集まりで、給料をホステスに使って
貯金も無し。それで30,40,50才まで同じことの繰り返しで、不動産を扱って
いながら、自分の家も買えない。結局、使い捨ての雑巾だな

463 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 16:56:20 ID:3vPqic59
>>462
商品先物や為替証拠金取引の営業規制が厳しくなったせいで、それ系の営業マンが流れてきているってのは本当ですかね。


464 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 18:28:35 ID:???

だいたいマンション販売電話営業に
40代50代なんて ほとんどいねぇわな お前アホだろ



465 :名無し不動さん:2007/03/21(水) 20:53:13 ID:???
あの営業、ほんとムカつく。

「減り続ける年金について個人・・・」 「いらない」っていったら「人の話は最後まで聞くもんだろう!」だと。アフォか。

会社の同じ部内に順番にかかってくるんだけど、いったい何のリストを元にかけてくるんだろう?


>>458

普通、自宅晒さないよな。

466 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 01:43:06 ID:NZSnArUh
一度名簿流れたらおしまいだな


467 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 10:09:58 ID:XxDN4TD8
つーか 着信拒否しろよ
何千回もかかるんだろ。

468 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 11:34:06 ID:3a9FSZjX
>>465
20代、30代とか年齢じゃなくて投資マンションの営業マンは
不動産の仕事に従事してながらいい年して、
自宅も買えないような潰しのきかない孤独な貧乏人種が
ほとんどってことだよ

469 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 16:55:15 ID:3a9FSZjX


470 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 17:56:28 ID:3a9FSZjX
i

471 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 20:03:51 ID:???
東京
名古屋
福岡の地価 スゲェ値上がりだな 商業地・住宅地とも

472 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 20:26:05 ID:???
またバブルが来そうだな。おれはもう売りに転じてるよ。

473 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 20:34:39 ID:t32bALxo
結局底値で買いあさってた業者が大儲け
一部のリーマン投資家もちょい儲け
その他大勢は高値掴み

株と違って暴落はない分、ジワジワ実感してくる

474 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 21:47:24 ID:???
もうはまだ也、相場の格言を知らないの?
もう天井だと思って売り急いだ奴は二度と買えない。
欧米の好景気、不動産株式上げ基調は何だかんだと十年続いてる
わけだね。日本はまだ2年だけど。

475 :名無し不動さん:2007/03/22(木) 23:03:03 ID:yKj7R5Zg
数日前の日経にマンハッタンのマンションの平均取得価格が1億5千万とか
出てたな。当然過半数は築古マンションだろ。東京中央区で中古含めて平均
値取ったら未だ4千万以下じゃないのか?面積とか分かんないけど。

476 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 00:39:16 ID:jnEm5m2n
マンハッタンと日本の都心エリアじゃ地球規模での首都と地方都市を比べるようなもんだからね
ちょっと比較は難しいね
日本のマンションは欧米の「マンション」ではないからね

477 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 01:02:47 ID:js3F+fOw
日経じゃなく朝日だったかも知れない。
いくら朝日でも和製万損=コンドミニアム程度の翻訳機能は有ると思うが。
ロンドンなんかも築100年の中古が数年で何倍も値上がりしてると聞いた。
実際シンガポールや香港より随分安く、ソウルと同じくらい。
上海よりちょっと高い程度だよ。
中央区、港区、品川区あたりの湾岸のマンション。

*中国の専有面積は日本規格に直すと0.65〜0.7になる。
しかも土地は使用権のみ(地代は掛からないが)

478 :訂正:2007/03/23(金) 01:05:42 ID:js3F+fOw
掛ける0.65〜0.7
中国で100uなら日本のチラシ換算で65〜70u
何故か共有部分であるエレベータホールや廊下が紛れ混んでる。

479 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 01:25:31 ID:d4yi+Hzs
>>477
ソウルは危険水域ですよ。何の変哲もない25平米のワンルーム家賃が25万円。
で、韓国の標準利回り6%で回したら5000万なんだけど、既に1億超えてる。

上海のコンドミニアムは、内装無しで売ってるから、
内装凝りまくりの日本のコンドミニアムと単純比較はできないでしょ。
内装込みで考えたら、上海は東京より高いよ。
最近は、内装ありのコンドミニアムも増えてきたけどね。

480 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 01:40:06 ID:jnEm5m2n
ロンドンの家賃てものすごい高いよね
欧米では100年以上の物件も普通にある
日本のマンションは寿命が短すぎ・・・
まあ、大地震がおきて人が死なない程度の頑丈さはあるけど

481 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 10:04:43 ID:js3F+fOw
上海から80q離れた蘇州の、しかも中心地じゃなくスーパーもない
工業団地隣接のマンションでも1u1万元(約15万、壺50万だよ)
東京って新築はともかく中古マンションって異常に安いね。
もはや江東区辺りの昭和築を処分してもアジアの片田舎でもとても移れない。

482 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 10:15:38 ID:???
投資用マンション買っておきゃよかった
なんか都心部の投資用マンション爆上げなんだが、、、

483 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 13:15:08 ID:???
>>482
土地よりN225Fのほうが効率がいいよ。日経平均が2.5倍、
証拠金に対するレバが15倍だから、単純計算で約35倍になってる。


484 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 13:38:52 ID:???
まあ土地が倍になるころには株価は5倍になってるだろうな。

485 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 14:20:34 ID:jnEm5m2n
不動産投資は金融投資の余りでやるもんじゃねえ?
現物ディフェンシブ投資として

486 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 18:46:17 ID:J1Z75vAw
もう都心部の土地取引は
公示地価の5倍前後で取引されているワケだが、、、
公示地価って言うのは4倍、5倍の土地は削除されてるの知ってる? 税金の安定化の為
だから港区・六本木や千代田区・丸ノ内などの一等地の一部すらデータに無し

487 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 22:35:08 ID:d4yi+Hzs
>>486
公示地価は税金に関係ないよ。関係あるのは路線価。
4倍5倍の所は、たまたま調査ポイントに入っていないだけ。
意図的に外しているわけでもない。

まぁ、路線価は再開発地区を意図的に外しているけどね。

488 :名無し不動さん:2007/03/23(金) 22:41:04 ID:???
公示なんか指標じゃないの?
殆んどアテニならん政府は景気回復だと馬鹿ぽいな
実際は高く買う客に持ってかれるんだろ1部の土地だけ。
機関投資家が金利上がれば逃げるから株価もsageだな。

489 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 13:42:56 ID:???
公示地価→固定資産など、税の課税標準に利用
年度による課税変動の振れ防止の為、一定化策有り

路線価→一般的な土地取引の変動の目安として利用  

※下に書き込みした人、知ったかぶりはダメよ

490 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 14:18:42 ID:???
>>489
エイプリルフールにはまだ早いぞ。

491 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 14:40:26 ID:???
飯能とか寄居とか終の棲家以外の用途じゃ絶対買えないよな。いざってとき購入価格の30%で売れればいいほうだろうから

492 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 15:59:24 ID:???
490はんは 素人?

493 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 17:59:23 ID:???
シロートと言うか
アホじゃねかな〜

494 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 20:11:08 ID:???
つまんない議論はいいから実利8%程度の物件探そうぜ

495 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 20:12:57 ID:???
いわゆるサラリーマン大家本には表面10%探せとか無茶書いて
あるが、地価高騰の折、まともな物件でそんなもんない。
表面6%が相場だ。

496 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 20:16:36 ID:???
表面利回り10%超えてる物件ってネットの広告でよく見るけど
まともじゃない理由とかあるの?

6%だったらわざわざ不動産投資とかしたくないよね。

497 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 21:17:42 ID:fuJ3EJar
良いスレあげ

498 :不動産屋:2007/03/24(土) 21:18:02 ID:ranhgzpC
ところでさ、おまえら、
定借一棟売の新築賃貸マンションがあったら検討する?

《メリット》
 ・土地代が不要なので初期投資が少なくて済む
 ・土地込みの物件より高利回り
《デメリット》
 ・50年後には解体更地渡しなので、土地は残らない。解体費も必要
 ・土地を抵当に入れられないので、自己資金が大目に必要

別に土地は要らないから、純粋に収益物件がほしいって人なら、
定借物件も魅力的だと思うんだけどな。どうですか?論外?

499 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 21:20:54 ID:3QeH8BCv
不動産は脱税できないのがつらいな。
ばっくれても初っ端からお尋ねがくる。
その点、株や先物は申告すら必要ない。


500 :ヽ( ;゚;З;゚;,)ノ:2007/03/24(土) 21:23:08 ID:MufYfe2X
498>>借り入れ金利との相談じゃまいか?
現金もてあましてれば、土地付きでもいいとおもわれ。
ガレージ収入があったりなかったりするし。

501 :不動産屋:2007/03/24(土) 21:26:17 ID:ranhgzpC
なんでこんなこと聞くかっていうと、
坪30万の土地を月坪300円ぐらいで定借で貸してくれる地主って、
結構いるんだよね。

つまり、坪30万の土地を、
坪当たり18万円(割引率3%で引き直せば、現在価値で約10万円)
で50年間借りられるわけだ。

これだったら、土地買うより、借りて収益物件建てたほうがよくね?
って思うわけだ。どうせ、50年たてば解体するわけだし、そもそも
俺だってたぶん生きてないし。

502 :不動産屋:2007/03/24(土) 21:29:21 ID:ranhgzpC
>>500
 現金をもてあましてるなら、土地付でしょうね。
 でも、そんなカネがないケースなら、定借も検討の余地あり?

 すでに俺は定借で建てている!ってツワモノはいないかな。

503 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 22:00:22 ID:???

今どき 株って
アメリカみてみろ



504 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 23:12:19 ID:???
株は最近はダメやんけ 倍になるのか?

まぁ不動産知らず批判するアホに、公示地価知らず批判するアホ

505 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 23:31:01 ID:b9zBYB+X
>498

借地権の物件、結構売りに出てるよね。
お!安い!って思って調べると借地権の場合が多い。
土地から買ってたらどうやっても利回り出ない位の立地のよさ(都心で駅近とか)だったらアリだと思う。
空室リスクほとんどないし、50年分の利回りも一応計算できる。
でも、坪30万の土地では、今から賃貸業始めること自体に危惧を感じる。
借地ならなおさら。
これからもの凄い勢いで人口減るんだよ。
坪30万くらいの場所は空室リスクが毎年高まっていくと思う。

506 :名無し不動さん:2007/03/24(土) 23:34:20 ID:???
借地は担保価値も低いし、結局投資妙味は特にないよ。
同じ資金でも借地で安い物件を買うよりは、所有権でローンを多く
組んだ方が賢い。

507 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 07:51:11 ID:???
・土地の値段は景気に連動するのでインフレに強い資産である
・更地で持つと固定資産税が3倍
・建物は朽ちるし、維持費が掛かる
→だから貸してグロス10%、ネット6%以上のリターンを得る

積極的に儲けるつもりなら土地の転売だし、
結局、土地が無いのは本末転倒

508 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 10:59:22 ID:???
今後、単身世帯・2人世帯が激増するわけだし
1K 1DK 2DK の、どれがいいんだろか 悩む

509 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 11:12:36 ID:???
>>496
たとえばこの物件、賃貸に出したらで7〜8万程度。
ttp://www.toshima.ne.jp/~liberty_/newpage9.html

表面利率10%ね。

でも競売物件だったりすると業者は300万から、いっても400万位で落としてる。
業者は占有解いたり、滞納管理費&修繕積み立てを全納して、リフォームしても利益を見込める金額で
あと売主ではない第三者のふりをして3%+αをせしめる。

だから土地の持分が少ない1Kマンソンがチラシ10%なんてべつに怪しくもなんともない。


業者は、一般人が入ってくると平気で600万とかで落としちゃうと嘆いてる。

510 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 12:54:43 ID:dnfdW8sA
そんな購買意欲旺盛な一般人は業者のお得意様でもあるんだからどっちもどっちだね

511 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 20:59:39 ID:???
競売、公売は落としたら期日までに現金納付。
とりあえず現金か出資者がひつようなんだよねぇ

512 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 22:02:50 ID:???
300万はもちろん600万くらい現金で出せなきゃ
不動産投資なんて危ないからするな

513 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 22:58:17 ID:???
キャップレートがプラスなら、できるだけ安全な物件。
つまり、立地や地形、諸条件が整っているところがいいよ。

514 :名無し不動さん:2007/03/25(日) 23:02:39 ID:???
キャップレート→キャップレート−支払い利息

515 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 11:46:30 ID:4F113lKA
アメリカの不動産バブルがはじけたっぽい。
日本でも都心の一等地はみんな外資が持っている以上、無縁ではなかろう。
利益確定のために一気に売られる可能性だってある。
そうなりゃ、また不動産の価格はおおきく下がる。
目一杯ローン組んで投資している人はやばいことになるかもしれない。
逆にキャッシュでやっている人や、これから始める人にはチャンスだ。
下がったところで買える。
キャッシュをためておこう。

516 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 11:57:59 ID:???
>>515
アメリカ不動産バブル「はじけたっぽい」ではなく
はじけた、はじけた と最近良く聞くので
都内一等地の下がった所を買おうかと狙っているが、
さすがに上がっては無いがそれほど下がってもないんだよな。

517 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 12:46:29 ID:4F113lKA
不動産は株と違って、下がるときはゆっくり下がる。
買い手が付かなくても値下げせずに半年くらい待つからね。
安く買えるとしてもまだまだ先の話。


518 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 12:51:47 ID:q+k8MFKD
不動産投資はいつの時代でもアリだと思うけど
投資を借金してまでやるのはさすがにおかしいと思う
常識的に

519 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 13:52:27 ID:???
>>518
それはあなたの言ってる常識が非常識なため。

マイホームみたいな消費財ですら人生でギリギリ払いきるくらいの
借金をして、3分の1くらいの人は払いきらずに破綻する、
そういう生きるか死ぬか丁々発止の鉄火場が戦後60年の日本。
投資なら当然借金する。それが資本主義経済。
常識的というか、平均的な日本人はそうやって生きてきた。

どうせ破産免責すればチャラになるから、カネのないヤツほど借金する。
失うものがあるヤツは借金しない。そういうもの。

520 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 17:03:41 ID:8Y6Ynxr5
>>519
>3分の1くらいの人は払いきらずに破綻する、

住宅ローンを組む人の3分の1もの人が払えなくなってんの?
銀行よく貸すなぁ…

521 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 17:27:19 ID:???
>>516
日本は上昇中だよ。リートのせいだって












522 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 18:00:19 ID:???
他先進国のリートに比べて高利回りと言う事で当初予想を遥に上回って買われてきたけど、
多くのリートが一番出汁所か二番出汁・三番出汁と美味しい所を他ファンドに吸われた後の
最終処分場とし扱われているが、そのリートが今後も買われ続けるのかは甚だ疑問。

国債とのスプレッドを考えると限界と思うけどな。
ここが崩れると地域も集中しているし、ロットが大きいだけに影響は大きそう。

523 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 19:15:06 ID:???
>>520
サラ金系の回収不能が10%ぐらいだから住宅ローンはもっと低いと思うよ。


そもそも大きな買い物=住宅だからね。昔は貯金で建てられたんだがいまやローン前提でないと無理。
ましてやアパートなどの規模ではまずローンが前提。

それに金利分は経費として落とせる。 世の中がインフレであればあるほど返済が楽である。(しかし金利は高いけどね)

ただしどの投資でもそうだが相場がある。銀行の預金とは違う。

524 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 19:50:40 ID:???
>>523
サラ金は無担保だからね。焦げ付き即未収金が損金。

住宅ローンで返しきらずに破綻・担保を回収されるケースは20-30%ある。
担保があるから、ある程度の期間返済してくれれば十分収益になる。

525 :名無し不動さん:2007/03/28(水) 23:54:13 ID:???
欧米のバブル過熱地点はキャップレート(家賃−金利)がマイナスだから
破綻は必至。
日本は地価が上がったとはいえ、まだキャップレートが2〜3%プラス
だからね。労働者が資本家階級に仲間入りする最後のチャンスだろう。

526 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 00:10:35 ID:AYYOCmX1
ワンルーム8部屋購入しますた。。年750マソ稼ぎ出してくれたす。ちなみに今の給料が約1000マソなのでかなりのプラス。28歳でした

527 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 00:22:16 ID:V4t5vpac
2階建ての1棟買いですか?
でもそういう地域にしては家賃かなり高い気がしますが。。

528 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 03:55:56 ID:9Y4ITXjT
>>526
何処にいくらで買ったの?
参考までに。

529 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 09:27:26 ID:???
>>524
あ〜なるほどね。。 でもそんなに破綻(返済不可能)になるのって多い??

確かに不動産屋は「何も考えないで即に決める人が多い」といってるけど。。

年収500万ぐらいで20年ローンだと年額200万ぐらいの返済にだときついので「じゃあ35年ローンでいいや!」と
言う人が結構いるらしい。
ほかにも年収が低いからパートのかみさんの給料まで合算で借りるとか、諸費用が足りなくなって高利のサラ金系を
「紹介」してもらうとか、かなり普通じゃない。

530 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 11:26:34 ID:+S59QoC+
嫁さんのパート代合算はよく聞くね
パートなんていつまで出来るやら判らんのに
あ、今は正社員も一緒かw

531 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 13:39:00 ID:???
都心部物件
早くも横ばいから値下がり傾向の気配

532 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 15:26:09 ID:???
>>529
住宅金融公庫だけで代位弁済が2万件、6ヶ月以上滞納が4万6千件(平成15年度)。
さらに1-6ヶ月滞納が100万件。
ローン実行件数は約8万件(平成15年度)。単純な推定で、2万/8万〜25%が破綻してる。
6ヶ月以上滞納も実質的に破綻とすると、80%かな。正確じゃないが、だいたいの感じはつかめると思う。

公庫融資は比較的素性のいい購入者しか借りられなかったので、銀行融資だけの
人はもっとヤバイ可能性はある。

533 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 20:57:07 ID:???
住宅ローンは事故率が圧倒的に低いから金利も圧倒的に低い。
常識知らんのか??

534 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 21:17:40 ID:???
>>533
確かにそうなんだけど、この10年位ひどかったよね。

「家賃並みの支払いで桶」「年収300万でも買えます」「頭金ゼロOK」

アフォかと。

でも鉄筋ちゃんと入った物件買ってて、これから売ったら買ったくらいの値段で売れたりして。

535 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 22:26:07 ID:???
>>533
銀行の事故率と債務者の事故率はちがうだろ。バカか。

536 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 22:58:20 ID:???
ゆとり返済の罠だな

537 :名無し不動さん:2007/03/29(木) 23:36:08 ID:NUmrg35q
国土交通省は29日、全国の分譲マンションなどを無作為に抽出して耐震強度などを
調べたところ、約1割で設計ミスなどが見つかり、基準の60〜90%台の強度しか
ない恐れがあるなどと発表した。
 うち1棟では、施工ミスで耐震強度が66%しかないことが最終的に確認されている。
国交省は「問題がある建物は当初の予想より多く、構造計算書の二重チェックなど審査
強化を進めたい」としている。

 この調査は、一連の耐震強度偽装事件を受け、国交省が築5年以内程度の中高層マン
ション389物件を無作為抽出し、構造設計図書の再点検などを進めているもので、
今回、中間結果として公表した。

 それによると、大分県内の4階建ての賃貸マンション1棟で、施工ミスにより耐震強度
が66%しかなかったことが判明。設計は適切だったが、耐震壁が施工されず、建物の
バランスが崩れて強度不足に陥っていたという。補強工事を進めている。
 また、39物件で、構造計算の前提となる床や壁などの重量を軽く見積もるなどの不適切
な設計が見つかり、60〜90%台の強度不足に陥っている疑いが出た。

■ソース(読売新聞)
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070329it15.htm


538 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 00:33:11 ID:3mbBLM+M
>534

昨日おまとめローン300万付きチラシも入ってたよ。

よく見ると去年の物件だけど「新築」で何故か販売会社が
変わってる。戸建ての郵便受けに入れてどうすんだ?
そりゃ35年で毎月家賃より高けりゃアメーバでも引いちゃって
普通は買わないだろ。

まあ問い合わせ受けても10人に1人も審査通らないんだろうけど。
あっまた多重ちゃんかと。

539 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 01:21:42 ID:???
>>534
学校の先輩が、まさにこの言葉で家を買ったな。
茨城県の最近まで村だったところだったが、頭金300万円で30年ローンだと。
家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
に売ってしまうと言われたそうだw

540 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 07:41:26 ID:???
>>532
へぇ〜〜〜。。そんなにあるんだねえ。。知り合いもヨメがサラ金で借金しちゃって住宅ローンの返済も
すっとぼけてたので3回ぐらいの滞納で借り換えが不可能になったそうな。

そういうのを身近に見れば数字も納得いくかな。ローン抱えて苦し紛れにサラ金ってのは
結構聞くからね。

>>533
オレも層思ったんだが保証会社を付けるから低利なんじゃないの?いっとき保証会社がつぶれそうなほど
保証しまくった時期もあったと思うが。。ゆとり返済だっけね。。

>>539
>家賃より安いって言ってたな。何でも営業マンに今日即決して貰わないと次のお客さん
>に売ってしまうと言われたそうだw

まあそのとおりなんだけど「補修費」とかはいってないもんねw
それと次のお客さん(数ヶ月先かもしれない)に売る! というのは本当だからねw
しかしよく買えるよね。オレにはムリ。

541 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 10:22:42 ID:???
目に見えて金が出て行く家賃は損でもったいない
購入後失う価値は目に見えないから損だと認識しない
こういう傾向を利用して、家賃を払い続けるのはもったいないと思う
気持ちを増幅させつつ返済期間をいじって毎月の返済額を家賃より少なく操作
これでイチコロ、一丁上がり

542 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 10:54:26 ID:???
>>541

この20年に購入したヤツのほとんどが含み損抱えてそうだね。

543 :542:2007/03/30(金) 10:56:28 ID:???
訂正:この20年に購入したヤツのほとんどが含み損抱えてそうだね。(ここ数年に購入した人は除く)

544 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 12:03:09 ID:dAoR3H+w
俺は2件の賃貸用ボロ屋を持ってるけど
あまり儲かってる感じがまったくないってことは
つまり・・・・

逆の借りるほうの立場から言えば損してないってことだろ
大家が儲かってないんだから

545 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 12:37:14 ID:???
>>544
物件の最初から最後までを見ないとなんともいえない。がしかし多くは儲かっている。

ワンルーム10室を建てる。初期費用は4000万とする。(土地は含まない)
一部屋の生涯平均賃料を6万とする。空き室率は90%。 寿命は20年とする。補修費は含まない。

6X10X12X20X0.9=12960 ・・・1億3千万を20年で稼ぎ出す。
そこから補修費や税金を払うわけだが。。
土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない(変動もするので)


利回りは建ててから10年ほどが高い。そこで十分に回収できたら売却して確定するのも手だ。
それを買う人も居る。補修が安くあがればそれなりに儲かるからだ。
最終的には「土地の価値」だけは残る。

546 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 13:12:48 ID:???
うわものに対する利回りでかんがえないとな
土地はへらないんだから
建て替えまでにどれだけ儲かるかがポイント
−ってのはまずないと思う

547 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 13:14:23 ID:???
>>545
>土地は売却しないと価値が出ないので計算に入れない(変動もするので)

>最終的には「土地の価値」だけは残る。

土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。

ワンルームが10部屋で家賃6万円って、土地代がそれなりなことになると思うのだがそれはおいて。
そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて。
信金から借りて20年で粗利益が1億3千万。管理費と補修費と取壊し費も入れると微妙じゃないか。

おい、本当に儲かるのか。

548 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 13:35:48 ID:???
>>547
>土地の価値を入れずに計算する理由が全くわからないが、
>最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。

土地の買値と売値が一緒なら問題ない。 しかし20年もすればかなり価値が変わってしまう。
上がればいいが、この先下がる可能性もあるわけで土地神話が崩れた現在では計算から除外するのが普通ではないかと。


>最初から土地を考慮に入れないんだったら、最後も入れないでくれよ。
もしかして
>最終的には「土地の価値」だけは残る。
のこと?

それは「売却したあとで買った人」がどういう理由で買うか?の説明。

最初に建てた人が10年で売却

「土地付き中古アパート」を投資物件として購入

回収が終わったので築後20年で売却(土地の価値も上がったかもしれない)

建物は古くて価値が無いので「土地の価値」だけで購入 ・・自宅とか再度アパートを建てるかは不明。

>そんなのが4000万で建てられるわけがないだろ、というのもおいて
ワンルームなら25平米程度。10室で述べ床75坪だ。建築面積は40坪をちょっと超えるぐらい。
坪単価:50万以下で建てられるだろ?木造のアパートだぞ? RCなら「20年」で解体はしないよ。

土地代をどうしても含めたいのだろうが最終的に売却した時点で買ったときと同じ価格か上がっていれば問題が無い。
むしろ下落率を「算定しろ」というほうが難しいだろ?


549 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 14:11:23 ID:???
君の理屈がどうも理解できないのだが。

たしかに計算しづらいのはわかるが、入り口と出口を言うなら
新築でも中古でも、土地込みで投資して、土地込みで精算しないと意味ないだろ。
何らかの仮定を置いて計算した方がいいんじゃないか。それとワンルーム25平米は10年前の
話だ。今は30平米になってる。木造で6万円はどの辺りを想定してるんだろう。

土地持ちで、上物だけ買って儲かるという話は、投資話とは言いにくいな。相続不動産の維持でしかない。

550 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 14:19:57 ID:???
>>549
じゃあ土地込みで計算するよ。

最初に土地を買う。これが70坪で7000万。坪で100万の都市近郊で駅近だ。
変形ではなく「売れやすい土地」の形。

>ワンルーム10室を建てる。初期費用は4000万とする。(土地は含まない)
>一部屋の生涯平均賃料を6万とする。空き室率は90%。 寿命は20年とする。補修費は含まない。

>6X10X12X20X0.9=12960 ・・・1億3千万を20年で稼ぎ出す。
>そこから補修費や税金を払うわけだが。。
(ここまでは一緒)

20年後に土地ごと売却。建物は「価値なし」ということで解体費用先方もちで売却。
外国からの投資がさかんになってて「地方都市であっても投資の対象」となる。よって1億円で売却。

7000万+4000万の投資で 1億6千万「も」儲かりました。

これで納得か?w

>新築でも中古でも、
>>544が儲からないといってることへのレス。新築(最初からの通し計算であれば)なら儲かるってことだよ。

設定は自分でだしてよw もう面倒だしww

551 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 14:49:36 ID:???
>>549
>じゃあ土地込みで計算するよ。

>最初に土地を買う。これが70坪で7000万。坪で100万の都市近郊で駅近だ。
>変形ではなく「売れやすい土地」の形。

>>ワンルーム10室を建てる。初期費用は4000万とする。(土地は含まない)
>>一部屋の生涯平均賃料を6万とする。空き室率は90%。 寿命は20年とする。補修費は含まない。

>>6X10X12X20X0.9=12960 ・・・1億3千万を20年で稼ぎ出す。
>>そこから補修費や税金を払うわけだが。。

1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
もしくは3%で、毎月61万円。

毎月の家賃収入は6×10×0.9で54万円。

君の計算に乗ったのだが、本当に儲かるのか。

552 :名無しのぼう:2007/03/30(金) 14:49:57 ID:gy/T1sTz
このあたりで高く売却できるかも。
東京のマンション情報
http://yuririn.suppa.jp/tmanshon/

553 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 15:26:47 ID:???
>>544じゃないがw
20年間の木造アパートの空室率90%をある程度計算できそうな
都内城南・城西じゃ駅近どころか坪100万では買える土地はないw
京王線・小田急線駅近の世田谷区・杉並区でさえも300万前後@坪する。
地方都市の駅近で空室率10%は疑問。

売却時に1億はやりすぎw 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
一部屋7.5坪で建坪75坪計算は論外w 有効専有面積は建坪×0.85くらいは見る。
とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
土地購入時と売却時の手数料等で約600万円建設費と合わせて約5000万円

10%の空室率だと仮定すると13000万円−5000万円=8000万円 400万円@年
30%の空室率だと仮定すると10080万円−5000万円=5080万円 254万円@年
家賃の10%を保険料・維持管理費・租税とすると720万円×10%=72万円@年

全部現金なら空室率10%だろうが30%だろうが利益は上がる、が、
7000万円も頭金出して初期投資額12000万円の内5000万円を20年間4%で借りたとすると、
年間約364万円の返済が必要。
9割満室でも年間36万円、月にすると僅か3万円だよw

総額12000万円投資して、20年後にいくらで売れるかも判らない地方の不動産買って、
自然災害や自殺・火災などのリスクを背負って・・・7割しか埋まらなかったらどうするよw
しかも上記計算は土地購入後、即日新築アパートが出来ての計算だよw

   

554 :533:2007/03/30(金) 15:30:11 ID:???
>>553
× >9割満室でも年間36万円、月にすると僅か3万円だよw
○ >維持費や租税を考慮しなくて、9割満室でも年間36万円、月にすると僅か3万円だよw

555 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 15:31:22 ID:???
>>551
>1億1千万を信金で5%で元利均等払いで借りる。毎月の支払いは72万円。
>もしくは3%で、毎月61万円。

そもそも「貸してくれない」よww  担保割れじゃん。

市場価格で7000万なら路線価ならかなり低い。。さらに路線価から算定される担保価値はもっと下がる。 となると建物の建築費ぐらいしか
担保と見てくれない。

事業用だから収益性をみるとしてもとてもじゃないが「全額ローン」はムリw  設定自体が「儲からない」という根拠へのこじつけ。

たとえ貸してくれるとなったとしてもそれは「予想外に安く土地が買えた」ことで実現できるわけで、すでにその時点で
建物ごと売却してしまえば「かなり儲かる」わけだ。






556 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 15:38:38 ID:???
>>553
>京王線・小田急線駅近の世田谷区・杉並区でさえも300万前後@坪する。
そういうところは一部屋が20平米ぐらいだし、賃料も7万を超えるよ。

>売却時に1億はやりすぎw 不公平の無いよう購入時と同じ7000万円が妥当だろ。
それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか?w

>土地購入時と売却時の手数料等で約600万円
だから〜それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。

>とすると建坪は約88坪、建設費は4000万円じゃなくて4400万円
なんで「坪50万」に固執するの? もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
一部屋あたり400万を超える投資は無駄。(木造アパートだぜ?)

借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命(20年)まで付いてくるからはずせないね。


557 :名無し不動さん:2007/03/30(金) 16:26:07 ID:???
>>556
そもそも空室率と満室率を混同したり、建坪=専有面積と
思っている人に言っても仕方ないんだけどさ、

>そういうところは一部屋が20平米ぐらいだし、賃料も7万を超えるよ。
木造アパート空室率10%と予想できる例えばの場所として言っているまで。

>それじゃあ「最初から除外」が妥当じゃんか?w
貴方が>>550で「じゃあ土地込みで計算するよ。」と言ったんでしょ。
最新の訂正を素に判断しちゃ悪いの?

>だから〜それは「経費」なの。売り上げから除外すべき数字。
経費だろうが何だろうが掛かる費用は除外しちゃダメだろうw

>なんで「坪50万」に固執するの? もっと安いよ。面積が増えてもそのまんま坪単価が移動することはない。
貴方が75坪4000万円と坪50万円強で計算しているんじゃんw
スケールメリットは認めるが75坪→88坪でどれだけ違うんだよw

>借り入れの金利も除外すべきだがまあこれは建物の寿命(20年)まで付いてくるからはずせないね。
金利を外せないと認めているんだから>>550で書いている「1億6千万「も」儲かりました。」を
金利払って実現する具体的方法を書いてくれよ

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